Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной

Такой анализ выполняется:

• при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;
• при выборе объектов для сравнительного анализа.

Необходимо ответить на вопросы:

1) как следует использовать существующие улучшения?

2) какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Анализ текущего использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на основе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

При использовании сравнительного подхода выбор объектов сравнения осуществляется по принципу аналогичного наилучшего и наиболее эффективного использования.

Основные варианты наилучшего использования собственности

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования начинается с поиска возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

Альтернативное использование может быть определено на основе следующих основных исходных предпосылок:

• экономического состояния месторасположения объекта оценки (город, регион);
• характеристики доходов населения, уровня безработицы, наличия центров занятости;
• вида землепользования в окружающем объект оценки районе;
• перспектив экономического развития месторасположения объекта оценки;
• характера и типа окружающей застройки;
• транспортной обеспеченности и доступности;
• производственной и социальной инфраструктуры;
• ограничений в сфере строительства и землепользования;
• наличия полезных ископаемых или природных ресурсов;
• возможностей существующей структуры сельского хозяйства;
• возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;
• возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;
• опыта использования недвижимости в других странах со схожими условиями;
• возможности диверсификации существующего бизнеса;
• возможности расширения масштабов производства и др.

В результате анализа необходимо определить, какой из видов функционального использования объекта оценки пользуется наибольшим спросом. Далее следует рассмотреть каждый из четырех критериев выбора наилучшего и наиболее эффективного использования.