Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использ. объекта недв. - это использ. объекта, обеспечивающее его макс. стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недв., за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как админ-е, пром., складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использ. соотв. определенные ожидаемые выгоды. Заключение о наилучшем использ. отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возм-х, физически осущ., финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодат.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, поэтому при анализе этого критерия были рассмотрены нормы на землепользование, санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.

Характер текущего и предпол. использ. объекта оценки не противоречит законодат., ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.

В исторической зоне данное помещение не находится.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Потенциал и свобода в выборе вариантов развития данного объекта оценки следующий - использование по прямому предназначению как жилое строение.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

Физическая возможность означает соотв. варианта использ. физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся- местоположение, размеры, геометр.. форма и пространств. ориентация земельного участка и сооруж.;• рельеф поверхности;• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта; наличие или отсутствие растит-ти, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.)

Все вышеперечисленные ограничения были тщательно проанализированы. Анализ финансово возможных способов использования данного объекта показывает, что оптимальным вариантом является использование в качестве жилого помещения.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на этом анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов использования, следует считать, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта - текущее использование в качестве жилого помещения.

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.Факторы, определяющие оптимальное использование земли:1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;6) законодат. или юридическая допустимость связана с соответ-ем варианта использ. земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.