Жизненный цикл рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений. Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамки строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов. В настоящее время происходят становление и развитие рынка недвижимости и его секторов. Одной из важных проблем этого развития является соответствующее развитие законодательной базы для закрепления прав и обязанностей учреждений и участников рынка недвижимости. Сегодня действуют не вполне соответствующие современным условиям законы — «О плате за землю», «Об основах градостроительства в Российской Федерации», требуют уточнения отдельные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса, а также основанные на них правовые акты. Приняты новые законы: Земельный кодекс РФ, «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О товариществах собственников жилья» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке», которые нуждаются в развитии и многочисленных подзаконных актах, регулирующих конкретные аспекты деятельности на рынке недвижимости. Рассмотрим жизненный цикл рынка недвижимости, определение рынка недвижимости, его структуру и функции. На рис. 7 представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложностьциклов зависит от многих внешних и внутренних условий.

Рис.7. Основные циклы развития рынка недвижимости

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например,строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности. Рассмотрим характеристику этих циклов.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл — цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса иуменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спросна рынке объектов строительства наряду сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот перш повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает u продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

13.Понятие «рынок недвижимости». Отличительные особенности рынка недвижимости в сравнении с высокоорг-ми рынками.

РН — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собст-ть и связанные с ней интересы, устанавл-ся цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное опред. не учитывает сферу вновь созд. объектов недв. Более полное опред. РН должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недв., так и с оборотом и экспл. уже сущ.. РН — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных мех-мов, обеспеч-их создание, экспл.(использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также мех-в, обеспечивающих функционирование РН (инфраструктуру). РН связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отл. от др. видов рынка, РН имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

недостаточная степень открытости Р Н, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;