Метод остатка при оценке земли

Метод остатка основан на технике инвести­ционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улуч­шениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части до­хода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый опе­рационный доход всей собственности, коэффици­енты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показа­тель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях не­достаточной стабильности экономики.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупнен­ных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения соста­вят 1,1 млн.р. Прогнозируемый чистый опера­ционный доход составляет 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капита­лизации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.

Чистый операционный доход от здания соста­вит: 1100 х 0,25 = 275 тыс. р.

Чистый операционный доход от земли: 310 — 275 = 35 тыс. р.

Стоимость земельного участка: 35/0,18 = 195 тыс. р.