Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об УПВС и УПСС

Затраты разделяются на:

1 прямые;

2 косвенный;

3 прибыль инвестора.

Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.

В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Используются следующие основные методы расчета затрат:

1) Метод сравнительной стоимости единицы

Используются данные УПВС и УПСС.

Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.

Точность этого метода 15-20%.

2) Метод стоимости укрупнённых элементов

Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.

Выделяются элементы:

1) составление сметы;

2) подготовка и проверка планов строительства;

3) работы по подготовке участка под строительство;

4) земляные работы;

5) возведение фундамента;

6) устройство внутренних стен;

7) устройство потолка;

8) устройство внешних стен;

9) водосточные трубы;

10) лестницы;

11) оконные проёмы;

12) и т.д.

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Точность – 10%.

3) Метод количественного анализа

Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.

Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.

Точность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:

1) для целей оценки не учитывается срок строительства;

2) учитываются цены на дату оценки;

3) при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;

4) при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;

5) по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.

35. Основные положения доходного подхода. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом. Преимущества и недостатки доходного подхода.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость принесла. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости в доходном подходе считают ее сдачу в аренду.

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом:

Доходный подход

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

Расчет действительного валового дохода

Расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные, условно-переменные, резервы

Определение величины чистого операционного дохода

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Прямая капитализация

Капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.

Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

V=I / R,

Где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R - норма дохода или прибыли.

Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации:

· прямая капитализация;

· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.