Физические характеристики

Учитываются отличия в:

- размерах;

- конструктивных элементах;

- качестве материалов;

- износе;

- внешнем виде;

- состоянии благоустройства;

- функциональных возможностях;

- эстетических характеристиках. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. При этом величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за изменение архитектурной детали.

Классификация и методы выполнения корректировок Классификация вводимых поправок основана на разных способах расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и объектом аналогом.

Поправки:

- процентные (коофициентные);

- стоимостные (денежные): вводимые к цене единицы сравнения аналога;

Вводимые к цене аналога в целом

Процентные поправки вносятся путём умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К процентным относятся: поправки на местоположение, износ, время продаж.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, автостоянок и т.д.).

Методы внесения поправок:

1 методы, основанные на анализе парных продаж;

2 экспертные методы расчёта и внесения поправок;

3 статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевают продажу двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, например местоположения, наличием которого объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы. Основу составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы. Пользуются при проведении анализа большого количества репрезентативных выборок из базы данных.