Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, величина коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, должна включать:

1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы,которая отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств без какого-то ни было риска их невозврата. В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составляет 5%.

Страновой риск - риски, связанные с инвестициями в конкретной стране и одинаковые для всех компаний: инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п. Страновой риск принимаем 5%, так как в настоящее время у нас в стране стабильное экономическое и политическое положение.

Премия за инвестиционный менеджмент показывает, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как торговый центр не требует особо высоких навыков в управлении (управление осуществляет управляющий ТЦ, а не управляющая компания) данный риск принимается равным 3 %.

Поправка на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки составляет 3%, так как объект имеет большую площадь и требует больших затрат времени для его продажи.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Значение принимается от 3 до 5м %. Для данного здания риск составляет 3 %, так как данный торговый центр находится в центре района и пользуется большим спросом.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок экономической жизни.

Таблица 2

Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	Здание	Земельный участок
Безрисковая ставка
Страновой риск
Премия за инвестиционный менеджмент
Надбавка за низкую ликвидность
Надбавка за риск вложения в недвижимость
Ставка дисконтирования, %
Срок окупаемости, лет
Норма возврата капитала
Коэффициент капитализации

Расчет чистого арендного дохода, приходящегося на здание и землю:

Д _{приходящийся на зд}= ВС∙К_зд. = 76620000 ∙ 0,21 = 16090200 руб./год

Д1_{приходящийся на з. у.} = ЧОД1 – Д _{приходящийся на зд} = 59616000 – 16090200 = 43525800 руб./год

Д2_{приходящийся на з. у.} = ЧОД2 – Д _{приходящийся на зд} = 53550000 – 16090200= 37459800 руб./год

Расчет стоимости земельного участка:

Стоимость 1 з. у. = Д1_{приходящийся на з. у.} / К_{з. у.} = 43525800 /0,19 = 229083157,9 руб.

Стоимость 2 з. у. = Д2_{приходящийся на з. у.} / К_{з. у.} = 37459800/0,19 = 197156842,1 руб.

Таблица 3

Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования

Показатели	Значение
Общая площадь, м2	6 000
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	5 600
I этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 900
Арендная ставка, руб./м2/мес.	2 000
Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год	45 600 000
II этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 700
Арендная ставка, руб./м2/мес.	1 000
Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год	20 400 000
III этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	2 000
Арендная ставка, руб./м2/мес.
Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год	16 800 000
Потенциальный валовой доход, руб./год	82 800 000
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год	8 280 000
Действительный валовой доход, руб./год	74 520 000
Эксплуатационные расходы, %
Эксплуатационные расходы, руб./год	14 904 000
Чистый операционный доход, руб./год	59 616 000
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	76 620 000
Коэффициент капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	16 090 200
Продолжение таблицы 3
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 292 000
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	229 083 157,9

Показатели	Значение
Общая площадь, м2	6 000
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	5 600
I этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 900
Арендная ставка, руб./м2/мес.	1 900
Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год	43 320 000
II этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	1 700
Арендная ставка, руб./м2/мес.	1 100
Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год	22 440 000
III этаж
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	2 000
Арендная ставка, руб./м2/мес.
Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год	19 200 000
Потенциальный валовой доход, руб./год	84 960 000
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год	8 496 000
Прочие доходы:
Доходы от терминалов оплаты, руб./год	40 000
Действительный валовой доход, руб./год	76 500 000
Эксплуатационные расходы, %
Эксплуатационные расходы, руб./год	22 950 000
Чистый операционный доход, руб./год	53 550 000
Продолжение таблицы 3
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	76 620 000
Коэффициент капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	16 090 200
Доход, приходящийся на землю, руб./год	37 459 800
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	197 156 842,1

Вывод по вариантам:

По результатам расчетов двух стратегий мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости будет происходить при первой стратегии управления, когда сдаются в аренду торговые помещения на первом, втором и третьем этаже нескольким арендаторам, так как, именно в этом случае торговый центр приносит наибольший чистый операционный доход – 59616000 рублей в год. Другой вариант также может быть осуществим, но по второму варианту управления 53550000рублей в год.

Таким образом, строительство на данном земельном участке торгового комплекса является выгодным вложением денежных средств, дает возможность получать стабильный доход и значительно увеличивает стоимость земельного участка.

Выводы

На основании проведённого анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, месторасположения, юридической, физической осуществимости, а также финансовой обоснованности, максимальной продуктивности и изучения ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Череповца, можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его эксплуатация как торгового центра для нескольких арендаторов при сдаче всей площади объекта под торговые помещения. Стоимость земельного участка предлагаемого использования составляет 229083157,9 рублей.