ВВЕДЕНИЕ. После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК)

После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК), обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации.

Однако это интенсивное нормотворчество не только, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости, а, напротив, породило целый ряд прямых противоречий как между ГК и позднее принятыми актами, так и между нормами самих этих актов. Кроме того, в созданном обширном законодательстве о недвижимости имеется немало пробелов, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права (примером могут служить, в частности, многие положения Земельного кодекса Российской Федерации).

Наряду с этим, почти десятилетняя практика применения ГК судами общей юрисдикции и арбитражными судами выявила ряд вопросов, требующих внесения в ГК уточнений и дополнений.

Очевидно, что дальнейшее развитие и совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Руководствуясь этими соображениями и своей обязанностью подготавливать «предложения Президенту Российской Федерации о государственной политике в сфере гражданского законодательства и основных направлениях его совершенствования», Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал инициативу Исследовательского центра частного права о разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и создал Рабочую группу по ее подготовке, в состав которой вошли авторитетные специалисты - представители Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, регистрирующих и нотариальных органов, а также известные ученые. Перед рабочей группой была поставлена задача: на основе сложившейся правоприменительной практики предложить комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости и на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, которые охватывали бы необходимые изменения и дополнения как ГК, так и других законов.

Концепция разработана Рабочей группой Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в следующем составе:

Витрянский В. В. – член Совета, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор (руководитель группы);

Жуйков В. М. – член Совета, заместитель Председателя Верховного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор;

Завьялов А. А. – ранее работавший первым заместителем Председателя Московской областной регистрационной палаты;

Иванов А. А. – член Совета, доцент кафедры гражданского права Санкт-Петербургского государственного университета, кандидат юридических наук;

Козырь О. М. – член Совета, начальник отдела Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, кандидат юридических наук;

Маковская А. А. – заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, кандидат юридических наук;

Маковский А. Л. – заместитель председателя Совета, первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор;

Сенчищев В. И. – начальник юридического отдела ООО «ДСК Альянс»;

Суханов Е. А. – заместитель председателя Совета, заведующий кафедрой гражданского права Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова, доктор юридических наук, профессор;

Сучкова Н. В. – советник Председателя Федеральной нотариальной палаты;

Чубаров В. В. – ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук.

ЧАСТЬ I. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота

Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах

§ 1. Законодательное определение понятия «недвижимая вещь»

Определение недвижимой вещи по действующему законодательству. Помимо некоторых других законов, определяющих понятие «недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстах соответствующих законов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимого имущества») содержится в пункте 1 ст. 130 ГК. Охватываемые этим общим определением материальные объекты (по терминологии гражданского права «вещи») определены с использованием разных критериев и различных юридико-технических приемов:

- земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;

- применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (т.н. «недвижимость по природе» - т.е. всё, что связано с землёй настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) в ст. 130 ГК дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет;

- режим недвижимости распространён, в силу указания закона, и на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.н. «недвижимость по закону»). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землёй, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты);

- в ст. 130 ГК содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК), кондоминиумы (ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья») и др.

Оценка действующего законодательства. Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК, является достаточно универсальным.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, «… что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…», следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК позволяет говорить о необходимости наличия между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесёнными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства. Определение недвижимой вещи, содержащееся в пункте 1 ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи. Требование государственной регистрации недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (ст. 131 ГК).

Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его обоснованность и последовательность нашли подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. – момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Согласно ст. 6 Закона о государственной регистрации эти права признаются юридически действительными и какой-либо государственной регистрации самой недвижимости только ради признания этих прав не требуется.

§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимости (недвижимым вещам)

Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Вместе с тем, анализ конкретных норм (в том числе, и ГК) о недвижимом имуществе показывает, что в этих конкретных нормах общие правила о вещах не всегда учитываются без каких-либо серьезных оснований.