Доходный подход

Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254., «Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, согласно которого все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости приносить определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная со времени оценки. Оценка потерь от неполной загрузки. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

Пересчет чистого операционного дохода и дохода от реверсии в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Так как объект оценки – двухкомнатная жилая квартира - является недоходным видом недвижимости и не предполагает получения дохода от ее коммерческого использования, доходный подход нами не применялся во избежание получения некорректных результатов.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Общие положения

Цель: 1) дать единую оценку на основе трех оценок, полученных ранее затратным, рыночным и доходным подходами.

2) уменьшить погрешность итоговой, представляемой заказчику оценки текущей стоимости (ТС). (По результатам расчета обычно имеется три вида оценок, которые могут различаться между собой в несколько раз).

Методика согласования.

1) Количественно выразить надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами

2) Используя весовые величины (G) в качестве весовых коэффициентов, вычислить итоговую стоимость объекта (ТС) как средневзвешенную величину из стоимостей, полученных тремя подходами:

ТС = ТС_з х G_з + ТС_р х G_р + ТС_д х G_д, (*)

причем G_з + G_р + G_д =1,00

Алгоритм согласования результатов оценки.

1. Проанализировать надежность вычислений текущей стоимости, полученной затратным подходом (ТСз), текущей стоимости, полученной рыночным подходом (ТСр), текущей стоимости, полученной доходным подходом (ТСд), с учетом:

а) Надежности исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым подходом.

б) Количества и характера допущений (явных и неявных), которые использовал оценщик и которые могут оказаться не соответствующими реальности.

2. Выбрать тот подход, при котором надежность определения ТС представляется наиболее высокой.

3. Присвоить этому подходу ранг R= 100%.

4. Выбрать из оставшихся двух подходов тот, который обеспечивает большую надежность.

5. Сравнивая его надежность с надежностью того подхода, который получил ранг R= 100%, оценщик должен определить его ранг в %.

6. Повторить процедуру «5» для оставшегося подхода.

7. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в коэффициенты весомости по формулам: Gi = Ri / ΣRi, где Gi – коэффициент весомости.

8. Провести проверку. Должно быть: ΣGi; = 1,00.

9. Вычислить итоговую текущую стоимость по формуле (*):

ТС = ТСз х Gз + ТСр х Gр + ТСд х Gд.

Подход по затратам заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Затратный подход наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Использование подхода по сравнению продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Доходный подход считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов в тех случаях, когда денежные потоки достаточно предсказуемы.

По нашему мнению наиболее достоверная стоимость для жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенного в г. Старый Оскол получена сравнительным подходом. Произведенный анализ рынка предложения жилой недвижимости дает достаточно полную информацию о стоимости оцениваемого помещения и является наиболее объективным при определении его стоимости. В связи с этим присвоим сравнительному подходу ранг Rр = 100,0%

Надежность затратного и доходного подхода равна нулю, так как данные подходы к определению рыночной стоимости объекта оценки нами не использовались.

Gр = 100 / 100 = 1,000

Применяя сравнительный подход к оценке стоимости объекта – жилой двухкомнатной квартиры, мы получили следующие результаты:

Таблица 15

Подходы	Вес, %	Доля	Стоимость, руб.	Взвешенная стоимость, руб.
затратный		0,000	0,00	0,00
доходный		0,000	0,00	0,00
сравнительный		1,000	1 505 568,44	1 505 568,44
ИТОГО		1,00		1 505 568,44

В итоге проведенных расчетов и анализа, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаем следующий вывод - рыночная стоимость объекта оценки составляет:

Рублей

(Один миллион пятьсот пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь рублей 44 коп.), эквивалентно 50 609,72 У.Е.; (У.Е. – доллары США по курсу ЦБ на 22.01.2011 г.)