Сравнительный подход

Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254., «Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, сходными с оцениваемым объектом по физическим характеристикам и использованию, которые были проданы или предлагались к продаже. В стоимость сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие значительные различия между объектами. На сегодняшний день, изучая рынок продажи жилой недвижимости (в частности квартир и жилых помещений) в городе Белгороде можно сказать о том, что он достаточно разнообразен и неоднороден. На рынке предложения объектов жилого назначения в основном представлены:

отдельно стоящие здания, преимущественно пятиэтажные и девятиэтажные (реже десяти и четырнадцатиэтажные) панельные и кирпичные, с квартирами площадью до 70 кв. м., в центральном районе города, с различным уровнем технического состояния: евроремонт, под самоотделку, требующие косметического ремонта, требующие капитального ремонта;

отдельно стоящие здания, преимущественно девяти-десятиэтажные, панельные, кирпичные и монолитные, с квартирами новой планировки площадью до 120 кв. м.

В результате исследования рынка области, г. Старый Оскол для целей оценки были выбраны 5 аналогичных объектов, имеющих сходные характеристики по основным параметрам сравнения. Краткое их описание представлено в таблице 12.

Таблица 12

Наименование показателя	Аналог №1	Аналог№2	Аналог№3	Аналог№4	Аналог№5
Наименование объекта	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Контакты	т. 8920-552-10-17	т. 8-915-568-44-06	т. 8905-040-30-20	т. 8905-040-30-20	т. 8919-435-48-66
Источник получения информации	www.belg.ru	www.belg.ru	www.belg.ru	www.nedv.kengoroo.ru	www.belg.ru
Цена предложения в руб.	1 600 000,00	1 700 000,00	2 050 000,00	2 500 000,00	2 200 000,00
Размер (общая площадь) кв.м.
Полезная площадь, кв.м.
Местоположение	Белгородская обл. г. Старый Оскол, м-н. Олимпийский, д. 39	Белгородская обл. г. Старый Оскол, м-н. Олимпийский, д. 39	Белгородская обл. г. Старый Оскол, м-н. Восточный, д. 4	Белгородская обл. г. Старый Оскол, м-н. Восточный, д. 48	Белгородская обл. г. Старый Оскол, м-н. Северный, д. 7
Транспортная доступность	выход на магистраль городского назначения	выход на магистраль городского назначения	выход на магистраль городского назначения	выход на магистраль городского назначения	выход на магистраль городского назначения
Особенности экологии	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Озеленение
Др. особенности	не выявлено	не выявлено	не выявлено	не выявлено	не выявлено
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на степень готовности объекта	объект сдан в эксплуатацию	объект сдан в эксплуатацию	объект сдан в эксплуатацию	объект сдан в эксплуатацию	объект сдан в эксплуатацию
Физическое состояние объекта	Здание в удовлетворительном состоянии	Здание в удовлетворительном состоянии	Здание в удовлетворительном состоянии	Здание в хорошем состоянии	Здание в отличном состоянии
Конструктивная схема объекта	двухкомнатная квартира, расположенная на третьем этаже в четырнадцатиэтажном кирпичном здании	двухкомнатная квартира, расположенная на восьмом этаже в четырнадцатиэтажном кирпичном здании	двухкомнатная квартира, расположенная на четырнадцатиэтажном этаже в четырнадцатиэтажном кирпичном здании	двухкомнатная квартира, расположенная на первом этаже в четырнадцатиэтажном кирпичном здании	двухкомнатная квартира, расположенная на девятом этаже в девятиэтажном кирпичном здании
Инженерные системы:
Электричество	подведено	подведено	подведено	подведено	подведено
Канализация	подведена	подведена	подведена	подведена	подведена
Отопление	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное
Водоснабжение	холодное, горячее	холодное, горячее	холодное, горячее	холодное, горячее	холодное, горячее
Телефон	не подведен	не подведен	не подведен	не подведен	не подведен
Качество внутренней отделки помещения	удовлетворительный уровень отделки помещений	удовлетворительный уровень отделки помещений	удовлетворительный уровень отделки помещений	удовлетворительный уровень отделки помещений	удовлетворительный уровень отделки помещений (ремонт от строителей)

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

При использовании метода сравнительных продаж обычно производится ряд корректировок стоимости выбранных объектов-аналогов на различные факторы в соответствии с оцениваемыми объектами.

Величина корректировок определяется оценщиком либо экспертным путем, либо на основании парных продаж. Сопоставляются продажи двух объектов, которые почти идентичны за исключением одного различия, которое становится возможным оценить и тем самым определить величину поправки.

Корректировка на различие в площади. Как правило, различие в площади не оказывает существенного влияния на стоимость 1 кв. м. площади жилой недвижимости. Поправки могут производиться в случае, если сравниваемые объекты отличаются числом жилых помещений. Площадь объекта оценки составляет 48,59 кв.м., что не существенно отличается от площади аналогов сравнения №1, №2, №3 и №5, следовательно, корректировки по данному фактору не производились. Для аналога сравнения №4, площадь которого составляет 74,0 кв.м., корректировка составила «5%».

Корректировка на местоположение. Стоимость недвижимости зависит от ее местоположения. Здесь играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, торговых и деловых центров, наличие удобства транспорта, экологические факторы. В нашем случае объект оценки расположен в г. Старый Оскол в МКР Олимпийский с хорошей транспортной доступностью. Все аналоги сравнения расположены примерно в аналогичном районе, корректировки не производились.

Корректировка на имущественные права. В отношении объектов-аналогов было известно, что все аналоги сравнения, как и объект оценки, имеют равные права (право собственности), что позволило не производить корректировок по данному фактору.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Следует отметить, что в текущих экономических условиях России сравнительный подход при расчете рыночной стоимости объектов оценки имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемым объектам, выставленные на свободную продажу. В данном случае, поправка на уторговывние была определена в результате телефонных переговоров, как скидка к первоначальной цене предложения, которую готов уступить продавец квартиры. На рынке предложений жилой недвижимости в г. Старый Оскол представлено достаточно большое количество двухкомнатных квартир, размер скидки на уторговывание находится в диапазоне от 2 до 10%. Как показывает практика, а также информация предоставленная крупнейшими риэлтерскими агентствами города размер скидки от первоначально заявленной стоимости в среднем составляет (-5%), (агентство недвижимости «Кардинал», г. Старый Оскол, м-н Олимпийский, 62 тел. (4725) 48-03-95, 48-93-35, агентство недвижимости «Ключ», тел. (4725) 48-09-07).

Таким образом, поправка на снижение первоначальной цены в процессе торгов принята на уровне (-5%).

Корректировка на степень готовности объекта. Данная корректировка учитывает степень готовности объекта оценки на дату оценки. Здание, в котором располагается объект оценки, сдано в эксплуатацию в 1990 году, снос здания не планируется. Все объекты представляют собой сданные в эксплуатацию объекты, поэтому корректировка не производилась.

Корректировка на физическое состояние. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках - разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Жилой дом, в котором находится объект оценки, находится в удовлетворительном физическом состоянии, также как и аналоги сравнения №1, №2 и №3, корректировки по данному фактору не производились. Аналог сравнения №4 расположен в доме с хорошим физическим состоянием, поэтому корректировка по данному фактору составила «-5%». Для аналога сравнения №5 расположенного в доме с отличным физическим состоянием корректировка составила «-10%».

Корректировка на конструктивную схему. Данная поправка характеризует физические особенности конструктивных схем зданий. Объект оценки расположен на пятом этаже четырнадцатиэтажного жилого кирпичного здания. Для аналогов сравнения №1 и №2 также расположенных на этажах отличных от первого и последнего корректировки не производились. Аналоги сравнения №3, №4 и №5 расположены в кирпичных жилых зданиях на первых и последних этажах, что является менее привлекательным для потенциального покупателя, поэтому корректировки по данному фактору составили «5%».

Корректировка на наличие (отсутствие) инженерных систем. Размер данной поправки определяется на основании наличия или отсутствия инженерных систем, которые присутствуют в объекте оценки и объектах, выбранных для сравнения. Объект оценки подключен к городским системам электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления. Рассматриваемые аналоги сравнения имеют аналогичные инженерные системы, следовательно, корректировки по данному фактору нами не производились.

Корректировка на качество отделки. Данная корректировка характеризуется фактическим качеством внутренней и внешней отделки объекта оценки по сравнению с выбранными объектами-аналогами. Объект оценки представлен с удовлетворительным уровнем внутренней отделки помещений, также как и аналоги сравнения №1, №2, №3 и №5, поэтому корректировки по данному фактору не производились. Аналог сравнения №4 представлен с хорошим уровнем внутренней отделки помещений, поэтому корректировка по данному фактору составила «-5%».

Корректировка на наличие прочего имущества. При оценке недвижимости, компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью для объекта оценки и для объекта сравнения должны быть обязательно выделены. При сборе информации об объектах сравнения, было установлено, что стоимость 1 кв. м. площади предлагаемой на продажу, не включает в себя прочего имущества, в связи, с чем корректировки на данную поправку не производили.

Веса аналогов. Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

где:

D – весовой коэффициент;

Q– общее количество корректировок;

q– количество корректировок аналога;

P– количество аналогов.

Весовые коэффициенты объектов-аналогов.

Таблица 13

Наименование показателя	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Количество поправок по объектам-аналогам
Весовой коэффициент	22,917%	22,917%	20,833%	14,583%	18,750%

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта представлены в следующей таблице