Влияние отдельных факторов на состояние рынка

Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.

Влияние экономической конъюнктуры:

- падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций;

- рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство связан с увеличением затрат на строительство, уменьшением чистых инвестиций, ростом арендной платы, цен на рынке не­движимости;

- рост доходности государственных ценных бумаг вызывает относительное снижение доходно­сти инвестиций в недвижимость, падение цен на недвижимость, снижение объемов строитель­ства, чистых инвестиций, рост арендной платы.

Влияние государственной политики на ситуацию на рынке:

- дотирование арендной (квартирной) платы ведет к ее искусственному завышению, следователь­но, искажается информация, поступающая на рынок недвижимости как в сферу обращения капитала. Это способствует завышению цен на рынке.

- государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые «востребованы» рынком. В ко­нечном счете это обусловливает снижение арендной платы, цен на недвижимость, падение объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики «выталкиваются с рын­ка»).

Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое це­лое, увидеть, какие последствия может иметь изменение тех или иных факторов, оказывающих влия­ние на рынок недвижимости,

Контрольные вопросы

1.Каковы первые симптомы наступающего спада на рынке недвижимости?

2. Что такое «чистые инвестиции» на рынке недвижимости?

З. Верно ли утверждение: чем больше норма капитализации, тем выше соотношение «цена -арендная плата»?

4.Если известно, что в последнее время сроки экспозиции на рынке устойчиво сокращаются, то снизятся или возрастут цены в ближайшее время?

5.Какие выводы должны сделать для себя продавцы, покупатели, брокеры по недвижимости?

4 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ

Цели

После изучения материалов главы 4 вы сможете:

• объяснить, что стоит за понятием «оценка недвижимости»;

• изложить методические принципы оценки;

• раскрыть основное содержание методов;

• научиться основам их применения.

Определение стоимости недвижимости - необходимое условие для принятия экономически обос­нованных решений при совершении операций с нею.

Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение (продажа, мена) или вне­сение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача в залог ли­бо сдача в аренду - в любом случае возникает необходимость решения следующих задач: какую цену необходимо назначить, чтобы не продешевить и не завысить; как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимо­сти? Все это разновидности одной и той же проблемы - сколько же стоит недвижимость?

Чем точнее определена стоимость недвижимости,тем рациональнее используются средства при­обретателя ее объектов, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом.

Оценка недвижимости является, таким образом, условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с нею.

4.1. Что такое оценка недвижимости?

Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать сле­дующим образом:

Оценка недвижимости - определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

- адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружени­ем) - оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

- процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);

- процесс, привязанный к определенным участникам - заказчику и оценщику;

- процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны

лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости - функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как харак­тер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возмож­ных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многооб­разие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оцен­ки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании - ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим ис­пользованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использованииважны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стои­мость) опирается на следующие понятия.

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

Стоимость замещения (затраты на замещение) - расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физиче­скими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степенипривязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

Ликвидационная стоимость — цена, которую владелец может получить за недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

Страховая стоимость - величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стои­мости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Однако если мы имеем ситуацию, когда на рынке встречаются два независимых друг от друга ли­ца - например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой об­щей основы, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собст­венность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы

В этом (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утвержде­ние о рыночной стоимости.

• Рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие дос­таточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

Ä Например, невозможно при Определении рыночной стоимости ориентироваться на цены, которые сознательно формулируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации.

• Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

• Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и т.д., т.е. должным образом проконсультированы.

• Имущество было представлено на рынке в течение достаточного времени, чтобы потенциаль­ные покупатели имели возможность ознакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

• Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при за­ключении сделки.

• На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

Таким образом, для того, чтобы рыночная цена отражала точно рыночную стоимость, необходи­мо соблюдение целого ряда условий.

В реальной действительности достигнуть этого практически невозможно - на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой на основе анализа рыночной информации оценщиком выносится суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта.

Из сказанного вытекают следующие простые, но важные выводы.

• О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недви­жимости - нет и рыночной стоимости.

• Рыночная стоимость - это абстракция, но она дает возможность определить основу цены.

• Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут полу­читься и разные суждения об ее величине.