Проблема ликвидности на рынке недвижимости

Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локаль­ность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную под­водят нас к еще одной важной особенности рынка недвижимости - более низкой ликвидности товара на нем.

Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же запрашивается слишком высокая цена, то период реализации может быть еще более длительным.

Ä Опыт развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге показывает, что в период 1992-1993 гг. срок экс­позиции (период между выставлением объекта на продажу и собственно продажей) на рынке продаж жилой не­движимости составляла среднем 3-4 недели, в 1994-1995 гг. - 1-1,5 месяца. В 1996-1998 гг. он увеличился еще больше в связи с преобладанием встречных покупок-продаж и общей стабилизацией и даже спадом спроса по отдельным видам объектов и составляет примерно 2 месяца. На рынке коммерческой недвижимости сроки экс­позиции при продажах существенно выше - 3-6 месяцев и даже более.

Динамика срока экспозиции - один из наиболее явных показателей состояния и динамики спроса и предло­жения на рынке. Что, по вашему мнению, может означать сокращение сроков экспозиции объектов коммерче­ской недвижимости (например, торговых помещений)?

По-видимому, ответ в данном случае состоит в том, что возросла покупательная способность населения, вы­звавшая дополнительный спрос на товары и как следствие, на торговые помещения.

Более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости - еще одна из причин, порождающих необходимость в профессиональных участниках рынка, функция которых - ускорение оборота не­движимого имущества, повышение уровня ликвидности и за счет этого снятие тех ограничений, ко­торые накладывает низкая ликвидность на недвижимость по сравнению с иными видами активов.

Контрольные вопросы

1.Каковы основные виды трансакционных издержек и их содержание применительно к рынку не­движимости?

2.Какие факторы определяют низкую ликвидность объектов недвижимости?

3.Каковы особенности ценообразования на первичных и вторичных рынках недвижимости?

4.Почему на рынках коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды?

5.Каковы основные функции профессиональных участников рынка недвижимости?

3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ. РЫНКИ «КАПИТАЛОВ» И «ТОВАРОВ» НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Цели

После изучения главы 3 вы сможете:

• показать взаимосвязь рынка недвижимости с финансовым рынком и рынками реальных ак­тивов;

• раскрыть механизмы взаимодействия рынков «товаров» и «капиталов» как подсистем рынка недвижимости;

• оценить влияние ситуации на финансовых рынках и государственной политики на рынок недвижимости

Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д.