Анализ развития рынка недвижимости в Российской Федерации

Рынок жилья. Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м² жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м². Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м² на человека. И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность населения условиями проживания [15].

В 2006 году объем жилищного фонда в России приблизился к отметке в 3 млрд.кв.м. На одного жителя приходится 21,2 кв.м. жилой площади. Темпы жилищного строительства составили 15,7%.

Рисунок -1 Жилищный фонд России, млн.кв.м. [17]

В 2006 году на одного жителя пришлось 21 кв.м. При этом площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, с 1995 года увеличилась на 17,8%. Ввиду стремительного падения жилищного строительства в России в период с 1990 года по 2000 год, прирост площади жилых помещений, приходящейся на одного жителя, за 1995-2000 гг. составил лишь 6,7%. С введением программы «Жилище» в 2002 году жилищное строительство в России стало набирать темпы, что способствовало увеличению площади жилых помещений, приходящейся на одного жителя – в период с 2000 года по 2006 год она увеличилась уже на 10,5%.

Рисунок 2 - Площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, кв.м./чел. [17]

Наибольший объем строительных работ в 2006 году – 30,3%, был выполнен в Центральном федеральном округе России.

При этом около 52,1% объема работ пришлось на г. Москву, 23,4% - на Московскую область.

Рисунок 3 -Структура объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2006 году, %

В переходный к рыночной экономике период вследствие резкого снижения финансирования расходов на капитальный ремонт и реконструкцию состояние жилищного фонда России существенно ухудшилось. Если в 1996 году площадь ветхого и аварийного жилья составляла 32,2 млн.кв.м. (или 1,3% к общему жилищному фонду), то к концу 2005 года она возросла в 2,95 раза и составила уже 95 млн.кв.м. (или 3,2% к общему жилищному фонду).

При этом в период с 1998 года по 2001 год площадь ветхого и аварийного жилья в России росла опережающими темпами по сравнению с новым жилищным строительством.

С 2001 года темпы роста ветхого и аварийного жилья значительно снизились, однако и на сегодняшний день его объемы превышают объемы нового строительства почти в два раза. При этом данное жилье продолжает эксплуатироваться – ежегодное выбытие жилья по ветхости и аварийности составляет лишь около 2 млн.кв.м.

Рисунок 4 -Ветхий и аварийный жилищный фонд России, млн.кв.м. [18]

В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой [8].

Начиная с 2006 года, в России стали реализовываться четыре национальных проекта: «Доступное и комфортное жилье гражданам России» (II этап программы «Жилье»), «Здоровье нации», «Образование» и «Развитие агропромышленного комплекса».

Общая экономическая ситуация в наибольшей степени повлияла на сферу жилищного строительства, что определяется, прежде всего, сокращением потребительского спроса на рынке жилья.

При этом потенциальный спрос на жилье остается высоким. В немалой степени возможность граждан приобрести жилье ограничена снижением доходов населения и объема предоставляемых ипотечных кредитов.

Сокращение потребительского спроса на жилье и ужесточение условий банковского кредитования определяют недостаточность оборотных средств строительных организаций. В сложившихся условиях актуальной становится проблема наличия значительного количества недостроенного жилья. Объем общей площади жилых домов, введенной в эксплуатацию в 2009 году, обеспечивается в основном созданным в предыдущие годы значительным заделом. В 2009 году основной объем реализации на рынке жилья приходится на дома с высокой степенью готовности.

До настоящего времени не прекратился спад в строительном комплексе. Объем работ по виду деятельности «Строительство» за январь - август 2009 г. сократился на 18,5 % к соответствующему периоду предыдущего года.

Вместе с тем в жилищном строительстве в указанный период наблюдался рост объемов ввода жилья, который поддерживался вводом объектов индивидуального домостроения, осуществляемого населением за счет собственных и заемных средств (прирост данного показателя за I полугодие 2009 г. составил 6,2 % к соответствующему периоду предыдущего года). Хотя в январе - июне ввод жилья за счет средств федерального бюджета сократился на 25,6 %, принятые Правительством Российской Федерации меры по поддержке ипотечного рынка, региональных жилищных программ стали важным фактором, обеспечившим продолжение позитивной динамики ввода жилья. В целом за восемь месяцев текущего года было введено 29,7 млн. кв.м. общей площади жилых домов, что на 1,2 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года. По итогам года ожидается объем ввода жилья на уровне 52-55 млн. квадратных метров.

Объемы жилищного строительства сократились в 2009 году по сравнению с 2008 годом во всех федеральных округах, за исключением Дальневосточного, а также в 42 субъектах Российской Федерации, что сформировало сокращение показателя ввода в эксплуатацию жилых домов в целом по Российской Федерации на 10,6 % к 2008 году.

Спад в строительной отрасли, произошедший во всех субъектах Российской Федерации под воздействием последствий кризисных явлений, в наибольшей степени отразился на экономике данных регионов.

Основные показатели для разработки прогноза социально-экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Основные показатели для разработки прогноза социально-экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года (в % к предыдущему году) [18]

	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.
оценка	прогноз
Строительство жилых домов	104,5	89,4	106,3	105,0	106,4
Центральный федеральный округ	95,8	93,1	102,0	101,6	107,6
Северо-Западный федеральный округ	115,0	76,7	122,0	105,3	99,7
Южный федеральный округ	104,4	93,5	107,9	105,5	107,4
Приволжский федеральный округ	110,2	92,4	101,9	104,6	105,5
Уральский федеральный округ	110,2	85,5	110,8	107,9	108,5
Сибирский федеральный округ	102,1	84,2	108,0	112,0	108,6
Дальневосточный федеральный округ	105,5	101,5	109,6	104,9	103,2

Анализ коммерческой недвижимости. Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.

Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.

В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

В I квартале 2008 г. сроки окупаемости офисных помещений составляли 9-10 лет, при этом ставка капитализации оценивалась в 10-11%. В сегменте торговой недвижимости возврат инвестиций осуществлялся через 8-9 лет, а ставка капитализации ровнялась 11-12,5%. Складские помещения окупались за 10-11 лет при ставке капитализации в 9-10 %. В 2009 г. в связи с непростыми экономическими условиями и повышением ставок по кредитованию, многие инвесторы, в том числе и иностранные, предпочли вкладывать средства в собственный бизнес или развитие других проектов. С целью сохранения спроса продавцы арендного бизнеса были вынуждены сокращать размер стоимости предложений, а, следовательно, сократились и сроки окупаемости объектов до 6-7 лет [19].

Рынок коммерческой недвижимости России преодолел «дно», об этом заявляют специалисты Cushman & Wakefield в своем ежеквартальном отчете за четвертый квартал 2009 года. В отчете также обозначены основные тенденции рынка недвижимости на сегодняшний день. Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что основное движение вниз завершилось. Снижение сыграло важную роль, стимулировав деловую активность на рынке. Сегодня покупатели и арендаторы гораздо более активны, чем год назад.

Отличительным моментом четвертого квартала 2009 года стали две сделки с участием иностранного капитала, что является признаком пробуждения интереса со стороны зарубежных инвесторов к коммерческой недвижимости России. Ставки капитализации оставались стабильными на протяжении всего 2009 года. В 2010 году мы ожидаем, что они будут сокращаться.

Рынок торговой недвижимости: коррекция рынка в целом завершилась. Торговые центры, которые приспособились к новым условиям уже готовы к дальнейшему развитию. Потребители вернулись в торговые центры, хотя их сегодняшние предпочтения отличаются от того, что было раньше. Во время серьезных изменений на рынке опытные игроки теряют свои естественные преимущества, предоставляя новичкам хороший шанс.

Рынок офисной недвижимости: после стремительного падения арендных ставок в начале 2009 года, наступил период стабилизации. Результаты четвертого квартала показали, что «дно» пройдено и в 2010 году постепенно начнется умеренный рост цен на офисную недвижимость (от 3% до 7% в зависимости от качества помещений).

Рынок складской недвижимости. Предложение будет сокращаться в 2010 году (согласно заявлениям девелоперов, новое строительство составит около 100 000 кв.м). Доля вакантных площадей будет сокращаться, что приведет к дефициту готовых к въезду площадей, а, следовательно, росту арендных ставок.

Рынок земли: в 2009 году девелоперы и инвесторы, которые формировали спрос в последние 2-3 года ушли с рынка. В настоящее время остались только торговые сети, производители, крупные корпоративные клиенты, девелоперы таунхаусов и дешевого малоэтажного жилья. Эксперты прогнозируют в целом позитивный сценарий развития рынка коммерческой недвижимости, однако отмечают его зависимость от поведения экономики [20].

Развитие региональных рынков недвижимости определяется следующими социально-экономическими характеристиками: географическим положением и рас- положением относительно основных федеральных транспортных магистралей; социально-демографическими характеристиками населения; состоянием экономики региона; объемом внешних и местных инвестиций; наличием эффективно работающих производственных предприятий; эффективностью работы местной администрации в интересах развития города и ее градостроительной политики; прозрачностью земельного рынка и т.п.

Таблица 3 – Положительные и отрицательные тенденции развития региональных рынков коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности [21]