История возникновения рынка недвижимости

Фактически рынок недвижимости возник в России после вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Произошло это 4 июля 1991 года. Согласно статье 1 Закона под приватизацией жилищного фонда первоначально понимались бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Изначально новый рынок характеризовался крайне высоким спросом при недостаточном предложении. Это вызвало продолжительный и быстрый рост цен на жилье. Основными операциями с жилой недвижимостью стали покупка и продажа квартиры, обмен с доплатой.

В начале XXI века можно говорить о существовании достаточно развитого (в большей или меньшей степени по отдельным регионам) российского рынка жилья.

В табл. 1 представлены основные этапы становления российского рынка жилой недвижимости, определяемые исходя из уровня развития ключевых рыночных механизмов и динамики развития факторов, составляющих внешнюю среду рынка [3].

В начальной стадии развития рынка (1991—1993 гг.) отмечена значительная недооценка объектов недвижимости, ибо рыночные процессы только зарождались.

Вторая стадия (1994—1996 гг.) характеризуется ростом цен с темпом 30—50% в год, становлением и бурным развитием инфраструктуры рынка.

На третьей стадии рост цен несколько замедляется и количество ежегодно проводимых сделок стабилизируется в определенных пределах. И, начиная, с 1998 года по характеру основных закономерностей и по параметрам отечественный рынок недвижимости приблизился к развитым рынкам. Структура рынка определилась, и теперь уже можно выделять основные конъюнктурные тенденции его развития как в предшествующий период, так и в период текущего функционирования.

Анализ процессов, происходящих на рынках недвижимости муниципальных образований различной величины особенно важен для выявления общих тенденций их развития.

Однако подобный анализ затрудняется недостаточной полнотой, доступностью и оперативностью информационного обеспечения (по сравнению, например, с фондовым рынком).

Тем не менее, сложившаяся информационная инфраструктура позволяет провести мониторинг муниципальных рынков недвижимости, целью которого для нас является получение информации как об общих тенденциях на этих рынках, так и о динамике отдельных показателей. Выявим общие характеристики активности местных рынков жилья.

Таблица 1 - Этапы становления рынка недвижимости в Российской Федерации

Характеристики рынка	Основные этапы становления рынка
Начальный (1991- 1993)	Продвинутый (1994-1996)	Завершающий (1996 -1998)
Начальный уровень цен	низкий	Высокий	Предельный
Динамика цен	Сверхвысокие темпы прироста цен (50- 100%)	Умеренно высокие темпы прироста цен (30 -50%)	Стабилизация, начало снижения Дифференциация
Прирост количества сделок	Быстрый рост	Умеренный рост	Стабилизация
Соотношение спроса и предло- жения: - на вторичном рынке - на первичном рынке	Спрос выше предложения	Предложение су- щественно опере- жает спрос   Спрос выше предложения	Относительное равновесие   Предложение выше спроса

Продолжение табл.1

Состояние законодательной базы	«Правовой вакуум»	Фрагментарность	Завершение формирования, совершенствование
Спектр предпри- нимательской дея- тельности на рын- ке недвижимости	«Риэлтерская», не- дифференцированная	Брокеры, оценщики, девелоперы (застройщики)	Весь диапазон профессиональной деятельности
Типы недвижимо- сти, вовлекаемой в оборот	В основном жилье	Жилье, коммерче- ская недвижи- мость (торговля, офисы)	Жилье, коммерческая, производственная недвижимость, земля
Доля организованного рынка	Незначительная	25 -30%	Около 50%
Взаимодействие рынков финансов и недвижимости	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание Постоянного взаимодействия

Общим правилом рынка недвижимости является то, что чем больше город, чем выше доходы его жителей, чем больше в нем предприятий и организаций, тем интенсивнее его деловая жизнь и внешние связи с другими городами, более развит рынок жилья, активнее ведется новое строительство и выше стоимость квартир в этом городе. Масштабы городского рынка жилья полнее всего характеризуют такие два показателя, как численность населения и общая площадь жилого фонда. Особенностью становления рынка жилья в России является асинхронность развития рынков недвижимости в различных городах России при сходных экономических условиях.

Вместе с тем изучение рынков жилья конкретных городов свидетельствует, что в переходной экономике России при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации на темпы и характер развития рынка недвижимости влияет фактор политической ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная), а также степень активности на рынке местных властных структур [3].