Подход сравнительного анализа продаж

Подход сравнительного анализа продаж основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности на рынке.

Расчет производится в следующей последовательности:

1) исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов;
2) выбор единицы сравнения;

3) выявление ценообразующих факторов;

4) определение влияния ценообразующих факторов;

5) внесение корректировок с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами;
6) согласование результатов и определение искомой стоимости.

Основные ценообразующие факторы:

- передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

- условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

- условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

- состояние рынка (в том числе время продажи);

- местоположение;

- степень строительной завершенности объекта;

- физические характеристики;

- экономические характеристики (формирующие доход объекта);

- использование;

- наличие движимого имущества.

Обычно указанные характеристики разбиваются на отдельные элементы.

В заключении скорректированные показатели стоимости приводятся к единому итоговому показателю стоимости. При окончательном согласовании стоимости больший вес придается объектам наиболее близким по своим характеристикам.