Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости

Платниками податку з урахуванням обмежень, у яких частка сільськогосподарського товаровиробництва за попередній податковий (звітний) рік дорівнює або перевищує 75 відсотків.

Сільськогосподарські товаровиробники, утворені шляхом злиття або приєднання, можуть бути платниками податку в рік утворення, якщо частка сільськогосподарського товаровиробництва, отримана за попередній податковий (звітний) рік всіма товаровиробниками, які беруть участь у їх утворенні, дорівнює або перевищує 75 відсотків.

Сільськогосподарські товаровиробники, утворені шляхом перетворення платника податку, можуть бути платниками податку в рік перетворення, якщо частка сільськогосподарського товаровиробництва, отримана за попередній податковий (звітний) рік, дорівнює або перевищує 75 відсотків.

Об’єктом оподаткування податком для сільськогосподарських товаровиробників є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди.

Базою оподаткування податком для сільськогосподарських товаровиробників є нормативна грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень), проведена за станом на 1 липня 1995 року, для земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ) - нормативна грошова оцінка одного гектара ріллі в Автономній Республіці Крим або в області, проведена за станом на 1 липня 1995 року.

Розмір ставок податку з одного гектара сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду для сільськогосподарських товаровиробників залежить від категорії (типу) земель, їх розташування та становить (у відсотках бази оподаткування):

а) для ріллі, сіножатей і пасовищ (крім ріллі, сіножатей і пасовищ, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях, а також ріллі, сіножатей і пасовищ, що перебувають у власності сільськогосподарських товаровиробників, які спеціалізуються на виробництві (вирощуванні) та переробці продукції рослинництва на закритому ґрунті, або надані їм у користування, у тому числі на умовах оренди) - 0,15;

б) для ріллі, сіножатей і пасовищ, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях, - 0,09;

в) для багаторічних насаджень (крім багаторічних насаджень, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях) - 0,09;

г) для багаторічних насаджень, розташованих у гірських зонах та на поліських територіях, - 0,03;

ґ) для земель водного фонду - 0,45;

д) для ріллі, сіножатей і пасовищ, що перебувають у власності сільськогосподарських товаровиробників, які спеціалізуються на виробництві (вирощуванні) та переробці продукції рослинництва на закритому ґрунті, або надані їм у користування, у тому числі на умовах оренди, - 1,0.

Базовим податковим (звітним) періодом для податку є календарний рік.

Базовий податковий (звітний) рік починається з 1 січня і закінчується 31 грудня того ж року.

Сплата податку проводиться щомісяця протягом
30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця, у розмірі третини суми податку, визначеної на кожний квартал від річної суми податку, у таких розмірах:

а) у I кварталі - 10 відсотків;

б) у II кварталі - 10 відсотків;

в) у III кварталі - 50 відсотків;

г) у IV кварталі - 30 відсотків.

Содержание

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 3

1.1. Понятие недвижимости. 3

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки. 3

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды.. 3

1.3. Принципы оценки недвижимости. 4

1.4. Процедура оценки недвижимости. 5

Тема 2. Сбор исходной информации. 7

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта. 8

2.2. Осмотр объекта и фотофиксация. 8

2.3. Описание объекта оценки. 8

2.4. Анализ рынка объекта оценки. 11

Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования. 12

Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости. 14

4.1. Метод капитализации. 14

4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа. 20

4.3. Метод дисконтирования денежных потоков. 22

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости. 27

5.1. Метод сравнения продаж... 27

5.2. Метод валовой ренты.. 32

Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости. 33

7.1. Общая характеристика затратного подхода. 33

7.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) 34

6.3. Определение износа объекта недвижимости. 39

6.4. Методы оценки земельных участков. 46

Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости. 46

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них улучшения.

Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

Стоимость в пользовании

Стоимость в обмене

Рыночная Ликвидационная

Инвестиционная Кадастровая

Ø Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ø Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ø Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Ø Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).

1.3. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов оценки недвижимости: