Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • С_ар, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_ар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери. (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠ (1 – К_ндз) ٠ (1 – К_{н ар}), (4.4)

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода