Определение износа объекта недвижимости

3 этап.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обу­словленное различными причинами.

Понятие "износа", используемое в оценочной деятельности, не­обходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бух­галтерском учете. "Амортизация" в бухгалтерском учете - это про­цесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобрете­нием объекта на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости, в оценочной деятельности "износ" рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотноси­тельно к его первоначальной фактической стоимости.

В дополнении к этому различию необходимо также разграничи­вать термин "износа", используемый в затратном подходе при оценке недвижимости и "снижением стоимости объекта", используемом Эллвудом при ипотечно-инвестиционной капитализации.

При затратном подходе износ определяется в долларах по теку­щему курсу в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства объекта, а у Эллвуда с последующей его перепродажи. У Эллвуда также не делается попытка распределения величины снижения стои­мости объекта между его отдельными компонентами.

При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцени­ваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего ро­да корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (вос­произведенного с помощью применения затратного подхода) для то­го, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объ­екта недвижимости со временем. Например, дефекты конструктив­ных элементов.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воз­действием эксплуатационных факторов, второй тип — под воздейст­вием естественных и природных факторов.

Физический износ учитывается в нормах амортизационных от­числений. При отклонениях в нормальных условиях эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправоч­ные коэффициенты, определяемые экспертным путем.

Существует четыре метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа, например, жилого объекта, оцени­ваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН - 53-86 Госграждан-строй".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его со­ставляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:

Удельный вес конструктивного элемента i x % износа элемента i

Физический износ всего здания определяется как средневзвешен­ная величина по всем элементам здания (см. табл. 3).

Таблица 3

Расчет физического износа здания

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Уд. вес констр. элемента	Процент из­носа констр. элемента	Уд. вес износа в стоимости
1.	Фундаменты
2.	Стены и перегородки
3. 4.	Перекрытия
Кровля
5.	Полы
6. 7.	Проемы
Отделочные работы
8.	Внутренние сантехниче­ские и электротехнические устройства, в т.ч.
	- отопление		1,68
	- холодное водоснабжение		0,96
- горячее водоснабжение		0,48
	- канализация		1,2
	- электроснабжение		10,8
- вентиляция		7,2
	- слабые токи		1,68
9.	Прочие работы
Итого

Исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил А % от его восстановительной стоимости.

Данный метод определения физического износа здания можно назвать "экспертный". Он обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Эксперту-оценщику необходимо также знать, что существует устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на те­кущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно испра­вить, но если при этом издержки исправления превосходят получен­ные выгоды, то износ считается неустранимым.

Для определения неустранимого физического износа, элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстро­изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как фунда­менты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Другим методом расчета физического износа долговременных элементов является определение затрат на воспроизводство элемен­тов здания (или стоимостной метод), представленный в таблице 4.

Таблица 4

Стоимостной метод определения физического износа"

№ п/п	Элементы здания	Восстановительная стоимость, долл.	Износ, %	Накопленный износ, долл.
1.	Фундамент		0,2
2.	Подземные инженерные системы		0,2
3.	Сантехника
4.	Электросистема		0,35
	Всего

В данном случае, путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

Более точный скорректированный стоимостной метод расчета физического износа получается тогда, когда процент износа элемен­тов здания определяется как средневзвешенная величина.

Ко второй категории, категории быстроизнашиваемых элементов здания, относятся такие элементы, срок службы которых короче рас­четной экономической жизни здания. К ним относятся кровля, деко­ративная отделка, окраска и пр., т.е. те элементы, которые можно от­ремонтировать (восстановить) посредством проведения текущего ре­монта.

Методы расчета физического износа для этой категории элемен­тов здания аналогичны тем методам, которые использовались выше для оценки физического.

Существует также нормативный (или бухгалтерский) метод оп­ределения физического износа строений. Он предполагает использо­вание единых норм амортизационных отчислений на полное восста­новление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета министров СССР от 29 октября 1990 г. №1072.

Функциональный износ объекта.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функцио­нальной полезности. Функциональное устаревание может проявлять­ся в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устарева­ние обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечествен­ной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, также как и физический износы может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восста­новление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантех­нического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, явля­ется ли износ устранимым или нет, является сравнение величины за­трат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная: стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлен­ными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлен­ных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьше­ние стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем, может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор вало­вой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир (см. табл. 5). Таким образом, величина неустранимого функцио­нального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Таблица 5

Расчет неустранимого функционального износа

Месячная арендная плата двухкомнатных квартир
Месячная арендная плата однокомнатных квартир
Разница
Мультипликатор валовой арендной платы
Неустранимый функциональный износ (разница в стоимости одно- и двухкомнатных квартир)

Этот пример является иллюстрацией случая, когда имелся недос­таток качественных характеристик, т.е. недоставало одной комнаты для получения большего дохода, чем от сдачи однокомнатной квар­тиры в аренду.

Примером функционального износа, когда имеются избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых "излишних элементов", когда жители дома, приспосабливая его "под себя", вносили какие-то изменения для собственного удобства. На­пример, создание систем внутренней связи или кондиционирования воздуха. Издержки по установке этих элементов в сумме составили 30000 долл. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стои­мости лишь на 25 тыс. долл. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил 5000 долл. Этот убыток и будет составлять величину неустранимого функционального износа, связанного с из­быточными потребительскими качествами дома.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания.

Поправочный коэффициент представляет собой отношение архи­тектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцени­ваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется, исходя из срока жизни объекта.

Внешний (или экономический) износ.

Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воз­действия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономически­ми, либо политическими факторами. Причинами внешнего износа яв­ляются общий упадок района, в котором находится объект, действия­ми правительства или местной администрации в области налогооб­ложения, страхования и прочими изменениями на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к ''малопривлекатель­ным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр.

Если физический и в определенной степени функциональный из­нос можно устранить путем реконструкции или модернизации зда­ния, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустра­ним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является ана­лиз спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, другой - нет.

Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания (см. табл. 6)

Таблица 6

Расчет внешнего износа с помощью анализа парных продаж

Цена продажи четырехкомнатной квартиры вдалеке от школы	192000 178000
Цена продажи трехкомнатной квартиры вблизи школы
Разница
в том числе
- разница между стоимостью четырехкомнатной и трех­комнатной квартиры
- разница в стоимости, вызванная близостью школы	6000 4800
Потеря в стоимости, связанная с улучшениями 80% от 6000
Процент износа, вызванный близостью школы 4800: 192000=0,025	2,5%

Другим способом измерения износа внешнего воздействия явля­ется сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогич­ных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негатив­ному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воз­действия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора так, как это производится в таблице 5.9.

Определение физического износа объекта методом расчета срока жизни.

Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот пе­риод улучшения вносят вклад В стоимость объекта; срок экономиче­ской жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устарева­ния.

Срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание — существует и в нем можно жить или работать. Срок физиче­ской жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его про­дажи. Если после, капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни объекта. Это явление частично можно наблю­дать с "хрущевскими" пятиэтажками.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жиз­ни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС - ЭВ/ТС_Э._Ж,

где И -износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

Тз_Ж - типичный срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

процент износа от восстановительной стоимости = ЭВ/ТС_ЭЖ.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического возраста к норма­тивному сроку службы здания, выраженного в процентах.

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем сумми­рования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего износа.