Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости

2 этап.

Существует 4 способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения.

1. Метод сравнительной единицы, при котором скорректирован­ная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения мо­гут быть м², м³, 1 место и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую еди­ницу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, ко­торый может всегда применяться экспертами-оценщиками.

2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измере­ния объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затратив материалы, рабочую силу, затраты на производство земляных работ, монтажных отделочных и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты. Пример разбивки поэлементных затрат представлен в таблице 2.

Сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого - объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае, эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использо­ванием Единых норм и расценок (ЕНИРов) и индексов цен по строи­тельно-монтажным работам.

Таблица 2

Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости.

Пример разбивки издержек для односемейного жилого дома

4. Индексный способ оценки объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения их балансовой стоимости на соответствующий ин­декс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организации, утвержденным поста­новлением Правительства РФ №1233 от 25.11.93 г. Индексы для пе­реоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и перио­дически публикуются в печати.