Тема 2.2.Рынки объектов оценки

Рынок в общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика функционирования рынка недвижимости проявляет­ ся в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает систему деятельности по осуществле­нию сделок с недвижимостью.

Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т.е. локализован­ные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация об объектах недвижимости поступает к ин­весторам с опозданием и недостаточно достоверна.

Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый объект имеет уникальные характеристики.

Рынок недвижимости сегментирован по различным параметрам:

- предназначение - для жилого, коммерческого, промышленного и сельско­хозяйственного использования;

- положение - каждый район может представлять собой отдельный рынок со своими рыночными условиями;

- цена - дорогие коттеджи, дешевые дачные дома, стандартные квар­тиры, элитные квартиры, общежития и т.д.;

- качество (уровень комфорта) - в частности, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне пяти звезд мирового стандарта принадлежит к иному сегменту рынка, чем недвижимость на уровне трех звезд;

- инвестиционная мотивация - одни инвесторы заинтересованы в имуществе, требующем минимального управления, не приносящего де­нежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие инвесторы приобретают объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен хороший денежный поток;

- тип и объем прав собственности - для различных видов прав на не­движимость существуют различные рынки. Эти права могут включать не­ограниченные права собственности, сервитуты (ограничения, обязатель­ства), права на недра, на аренду, разделенные по времени права на учас­тие в кондоминиумах (совместном обладании).