Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести следующие встречающиеся в литературе определения рынка недвижимости:

· это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

· это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

· это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

· средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения.

· сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости; экономических субъектов; оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком; и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

· Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

· Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.

· Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

· Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

1) затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

2) ежегодный налог на владение недвижимостью;

3) налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

· Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников.

· Низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

· Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

· Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (см. рис. 2.1.).

Рис. 2.1. Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (таблица 2.1).

Таблица 2.1. Факторы, влияющие на функционирование