Сделок с недвижимостью

план:

1. Купля – продажа.

2. Дарение и пожертвование.

3. Мена. Обмен.

4. Рента.

5. Приватизация жилья.

1. Купля – продажа

Купля-продажа недвижимости в прежнем законодательстве регулировалась как купля продажа строений и стройматериалов и в отношении продажи жилых домов существовали ограничения. Так, нельзя было продавать дом чаще одного раза в течение 3 лет, нельзя было иметь в собственности одновременно два дома. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 1993 года устранил эти ограничения. Более того, с введением приватизации государственного и ведомственного жилья в настоящее время основная масса бывших государственных и ведомственных квартир принадлежит гражданам на праве собственности и количество принадлежащих лицу строений, в том числе жилых, законом не ограничивается.

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную cyммy.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется ст.ст. 130, 134, 163, 164, 165 части первой и главой 7. "Продажа недвижимости" части второй ГК РФ.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст.432 ГК РФ). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст.554 ГК РФ. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (таблица 1).

Таблица 1. Описание предмета сделки

Земельные участки	Здания, сооружения, нежилые помещения
местонахождение (подробный адрес), категорию земли, цели использования земельного участка, общую площадь	местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и другие параметры

Значительно отличается от общих положений о договорах такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ):

1) при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

2) цена на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с эти объектом части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

ГК РФ содержит норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, в которых проживают граждане, имеющие на них самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют право пользования данным жилым помещением. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования (например, члены семьи собственника) им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением:

1) члены семьи бывшего собственника, включая и тех, кто прекратил семейные связи с ним (ст. 53 ЖК РСФСР);

2) наниматель жилого помещения и члены его семьи, если продавец – юридическое лицо (ст. 672 ГК РФ);

3) поднаниматель или арендатор помещения, заключивший соответствующий договор с продавцом - до окончания его действия (ст. 685 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным, будет очень трудно в суде признать недействительным заключенный ранее договор поднайма еще неприватизированной квартиры без расторжения основного договора купли-продажи (хотя теоретически это все же возможно). Если же препятствовать поднанимателям ею пользоваться, то эти граждане вправе сами подать соответствующий иск, и основной договор купли-продажи расторгнуть.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным. Более того, уклонение одной сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора (ст. 557 ГК РФ). В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. Так, в случае передачи жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству жилища (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору, если такое помещение имеется.

Переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. ГК РФ содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. ст. 552, 553 ГК РФ). По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Регистрационные действия

Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При уклонении одной из сторон от совершения действий государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п.3 ст.551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.

Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Если регистратор не внесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав за несвоевременную и неточную запись в Едином государственном реестре, если это отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например, в случае последующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласия продавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого государственной реестра (за отдельную плату). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения. Дело в том, что залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке). Нотариальное удостоверение требуется для договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке). Залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, причем обязательная нотариальная форма такого договора законом не предусмотрена.

В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) регистрация договоров купли-продажи осуществляется только после государственной регистрации прав продавца учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить свидетельство о государственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли-продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждение юстиции и продать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец является законным собственником квартиры.

Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается в учреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями. Заявление о регистрации нотариально удостоверенного договора подается одной из сторон или ее представителем.

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

Для регистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременно подаются:

- покупателем (его представителем) - на регистрацию права собственности и выдачу Свидетельства;

- продавцом (его представителем) - на регистрацию перехода права собственности к покупателю (отчуждение недвижимого имущества).

Если сторонами подписан передаточный акт, но передача денег продавцу еще не состоялась, то продавцу не рекомендуется выдавать доверенность покупателю на представление его интересов при государственной регистрации (подача заявления покупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца может привести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных покупателей).

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом о государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ); положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!).

Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации (таблица 2).

Таблица 2. Описание предмета сделки

Назначение недвижимости, условия договора	Регистрационные действия
Купля-продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции)	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю.
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения	а) регистрация перехода права к покупателю.
Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к покупателю.
Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции)	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю; в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции)	а) регистрация перехода права к покупателю; б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции)	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к покупателю; г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

2. Дарение и пожертвование

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или, права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи права или освобождения от обязанности ничтожно.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правоприемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.

В ГК РФ предусмотрены случаи, в которых дарение жилых помещений не допускается или ограничивается (таблица 3).

Таблица 3. Случаи, в которых дарение жилых помещений не допускается или ограничивается

Не допускается дарение жилых помещений (ст. 575 ГК РФ)

Ограничения на дарение (ст. 576 ГК РФ)

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругам и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.

1) если имущество находится в общей совместной собственности, то подарить его можно только с согласия всех участников; 2) доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда, когда указан предмет дарения и назван одаряемый; 3) дарение, совершаемое несовершеннолетними или от их имени, должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства; 4) к сделке встречного дарения (ст. 572 ГК РФ) применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и им подобным; 5) юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости; 6) дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 ГК РФ; 7) дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных ст. ст. 382-386, 388, и 389 ГК РФ; 8) дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 313 ГК РФ. а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю.

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и право устанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Правила об отказе от исполнения договора и об отмене дарения не применяются и обычным подаркам небольшой стоимости (менее 5 кратного размера МРОТ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения.

Регистрационные действия

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя по решению суда.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением вышеизложенных правил дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

Мена. Обмен

В последнее время в практике широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник квартиры может обменять жилое помещение на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота (например, на автомобиль, жилое помещение, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п.).

При мене одного жилого помещения на другое участники договора мены выступают в качестве собственников на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем недвижимости, которую он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене недвижимость обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле–продаже недвижимое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т. п.).

По общему правилу обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Если же по договору обмениваемое жилье признается неравноценным, то сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

При заключении договора мены обе стороны обязаны предупредить друг друга о всех правах третьих лиц на меняемое имущество (праве нанимателя, праве залога, праве пожизненного пользования и т. п.). Неисполнение этого правила дает противной стороне право требовать уменьшения цены на приобретаемое жилье либо расторжения договора и возмещения убытков.

При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Договор обмена следует отличать от договора мены жилыми помещениями. По договору обмена (ст. 67-74 ЖК РСФСР) происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

В соответствии с новым законодательством в качестве участников обмена могут выступать граждане, пользующиеся жильем по различным основаниям, а именно:

Ø наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих;

Ø наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан;

Ø члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления;

Ø собственники жилых помещений.

Если между членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене, то в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях:

- если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, т. е. Право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительными обменов жилых помещений. До разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение обмен не может быть оформлен;

- если жилое помещение является предметом залога. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене с согласия залогодержателя жилого помещения, являющегося предметом залога, на иное имущество;

- если обмен носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, когда стороны не имеют намерения поселиться в обмениваемых помещениях, а производят лишь оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних помещениях;

- если дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если дом (жилое помещение) грозит обвалом.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 ЖК РСФСР, ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (найм). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

- государственная регистрация сделки (договора обмена);

- государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Рента

Договор ренты – это двухсторонние договоры, их сторонами выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Некоторые преимущества и недостатки договора ренты отражены в таблице 4.

Таблица 4. Преимущества и недостатки договора ренты

Преимущества	Недостатки
возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; наличие особо доверительных отношений между сторонами; автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения.	заселение в квартиру возможно через какое-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, действителен только после государственной регистрации.

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Обязателен денежный эквивалент работ и услуг, денежная рента привязана к минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). Сроки выплаты устанавливаются договором, если не установлены, то по окончании календарного квартала.

Стороны могут в договоре установить форму выплаты постоянной ренты: в денежном выражении или в натуральной форме, размер ренты, порядок и условия его изменения, а также сроки выплаты. Бессрочность обязательства выплаты постоянной ренты не означает, что ее действие не может быть прекращено, что оно навечно связывает стороны и их правопреемников (не более 30 лет, или смерть первого рентополучателя). Во-первых, на постоянную ренту распространяются общие положения о прекращении обязательств. Во-вторых, существенным элементом постоянной ренты является возможность ее выкупа, влекущая прекращение обязательств сторон. Право плательщика ренты на выкуп является безусловным (ст. 592 ГК РФ) и может быть реализовано независимо от наличия обстоятельств, обосновывающих такой выкуп. Правила выкупа определяют стороны. Необходимо заблаговременно предупредить (письменно за 3 месяца) до прекращения выплаты ренты. Возможен принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя (ст. 593 ГК РФ), при нарушении плательщиком ренты определенных условий договора. Выкупная цена определяется в договоре или по нормативам.

Получатель имеет право требовать выкупа (применяется ко всем видам ренты!):

1) если плательщик просрочил выплату более, чем на 1 год;

2) если плательщик ренты нарушил свои обязательства по выплате ренты;

3) если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли другие обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента платиться не будет (стал инвалидом, безработным и т. п.);

4) если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты разделено между несколькими лицами;

5) иные обстоятельства, предусмотренные в договоре.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты несет собственник, то есть рентоплательщик. Если имущество было сильно повреждено, он может требовать отмены рентных платежей (если имущество было передано на возмездной основе) или изменения договора по выплатам в дальнейшем, но это не освобождает его от обязательства производить рентные платежи или выполнять другие обязательства по договору.

В случае расторжения договора, при нарушении рентоплательщиком своих обязательств, он не в праве требовать возмещения тех средств, которые он передал ранее.

Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть:

¨ размер ренты. Сумма пожизненной ренты в расчете на месяц должна быть не менее одного МРОТ;

¨ обеспечение получателя ренты в жилье может быть определена в договоре по-разному:

а) право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;

б) плательщик ренты предоставляет получателю ренты какое-либо другое жилье;

в) в жилом помещении одновременно проживают и получатель и плательщик ренты;

г) плательщик ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.

¨ обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск неисполнения этих обязательств;

¨ размер процентов, уплачиваемых за просрочку выплаты ренты;

¨ цену выкупа, уплачиваемого плательщиком ренты по требованию рентополучателя в случае несоблюдения первым условий договора (просрочки платежей, утраты платежеспособности и др.).

Возможны следующие разновидности договора ренты (помимо договора пожизненной ренты, на котором мы останавливались выше):

1) Договор отчуждения с правом пожизненного проживания.

Собственник продает свою недвижимость (или совершает мену, дарение, продажу доли), и в договоре оговаривается право проживания и пользования квартирой до его смерти (естественно, сумма денег, получаемая с покупателя, значительно ниже рыночной). После совершения сделки и расчетов продавец утрачивает право собственности (покупатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но опять с условием пожизненного проживания бывшего продавца), он не выписывается и до конца своих дней пользуется квартирой или ее частью.

2) Договор пожизненного содержания с иждивением.

Этот вид договора, по сути, дублирует ранее применявшийся договор купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием. Особенности таких правоотношений регламентируются ст. 601-605 ГК РФ. От договора ренты отличается тем, что пожилой человек не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать деньги, но и обеспечить получателя ренты питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Этот тип договора также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для подписания договора пожизненного содержания с иждивением необходимо использовать ряд статей ГК РФ (131, 223, 433, 584, 488, 489, 334, 339, 601). Помимо вышеуказанных статей содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей 129-131, 164, 167, 209-213, 218, 223, 228, 292, 318, 334, 339, 346, 433, 450, 469, 488, 489, 584, 586-588, 596, 599-605, 675 ГК РФ и статей 34-39 Семейного Кодекса РФ должно быть сторонам нотариусом разъяснено.

В статье 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением» говорится, что «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)».

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Перед тем, как заключить договор пожизненного содержания с иждивением, необходимо собрать следующие документы:

Документы, удостоверяющие личность:

¨ паспорт;

¨ удостоверение личности военнослужащего, справка о прописке;

¨ свидетельство о рождении.

Правоустанавливающие документы:

1. Первичная собственность:

1.1. Муниципальное жилье:

а) договор передачи, свидетельство о собственности на жилище;

б) договор передачи (зарегистрированный БТИ);

1.2. Жилищно-строительный кооператив:

а) справка о выплаченном пае, свидетельство о собственности на жилище;

б) регистрационное удостоверение.

2. Вторичная собственность:

договор пожизненного содержания с иждивением.

3. Справка форма № 11-А (действительна 1 месяц), с экспликацией (действительна 3 месяца) – получается в БТИ.

4. Выписка из домовой книги (действительна 1 месяц) – получается в РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

5. Справка об отсутствии задолженности (действительна 1 месяц) – получается РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

6. Копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц) – получается в РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

7. Разрешение органов опеки для несовершеннолетних детей:

а) являющихся собственниками, сособственниками;

б) зарегистрированных на данной собственности.

8. Разрешение органов попечительства для граждан пенсионного возраста и граждан «группы риска» (в случае отчуждения площади по доверенности).

Далее договор должен быть составлен и удостоверен нотариусом и зарегистрирован в учреждении юстиции.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

3) Содержание за завещание.

Гражданское законодательство подразумевает свободу заключения договора, и, поэтому, на практике очень часто встречается «содержание за завещание». В этой ситуации получатель денег (т.е. собственник квартиры) заключает с плательщиком (будущим собственником) договор в простой письменной форме (т. к. он не удостоверяется у нотариуса и не проходит государственную регистрацию) о том, что плательщик выдает получателю оговоренную сумму денег (сразу или частями), а получатель оформляет при этом завещание на плательщика. Но на практике случались ситуации, когда завещание было отменено, либо изменено, и плательщик оказывался как без денег, так и без квартиры, поэтому к данному виду следует относиться осторожно и грамотно.

5. Приватизация жилья

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами жилья в собственность в порядке приватизации необходимо соблюдение нескольких условий.

Во-первых, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих квартиру по договору найма или аренды. При этом необходимым условием является наличие согласия на приватизацию не только всех проживающих в данной квартире граждан, но и граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. В первую очередь это относится к несовершеннолетним детям, не проживающим по месту жительства матери или отца, но не утратившим право пользования жилым помещением, приватизацию которого оформляет мать или отец.

Во-вторых, приватизировать можно только жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

Законодательство выделяет следующие категории жилья, подлежащие и неподлежащие обязательной приватизации (таблица 5).

Таблица 5. Подлежащие и неподлежащие обязательной