Глава 5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости - определением удельных весов (рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы.

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

Согласование результатов расчетов - это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. При этом, чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов - тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов.

Рекомендуется учесть следующее при анализе достоверности использованных методов.

1.Затратный подход: какой метод использован при реализации подхода, правильно ли выбран аналог в сб. УПВС, много ли поправок использовано в расчетах?

2. Сравнительный подход: насколько сопоставимы подобранные объекты-аналоги, их количество, много ли введено поправок в стоимость аналогов?

3. Доходный подход: имеет ли оцениваемый объект ярко выраженную доходность, насколько точны показатели, использованные в расчетах (арендная ставка, эксплуатационные затраты и т.п.)?

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов каждого из подходов, определяется по следующей формуле:

Срын=Сзатр*Взатр+Ссравн*Всравн+Сдох*Вдох

Обычно результат округляется до тысяч рублей, ведь рыночная стоимость - это вероятная цена, полученная в результате многих допущений, предположений и т.п.

При определении рыночной цены затратным подходом использован метод сравнительной единицы. Аналог выбран из сборника 26 УПВС, таблица 17. В целом по конструктивным элементам поправок требовалось не много - на группы капитальности, так как объект-аналог близок к оцениваемому объекту. Тем не менее, при решении данным подходом применена следующая поправка:

1) отсутствие радио

Что в сумме дало повышающий коэффициент, т.е Е=1,2166

При определении рыночной цены сравнительным подходом использован метод сравнительных продаж. Для более точного расчета принято 5 объектов-аналогов, которые находятся в городе Альметьевске. В целом введено не очень много поправок, но все-таки, пришлось прибегнуть к следующим из них:

1)условия продажи;

2) месторасположение (у 1-х объектов-аналогов).

3) физическое состояние (износ);

4) площадь помещений (у 4-х объектов-аналогов);

Что в итоге дало нам стоимость оцениваемого объекта в 1479тыс.руб. (без учета НДС).

При определении рыночной цены доходным подходом использован 1 метод: метод прямой капитализации дохода. Оцениваемый объект не обладает высокой доходностью, так как в городе Альметьевске аренда коттеджей неразвита (например, по сравнению, с Москвой), поэтому определение арендной ставки вызвало некоторые затруднения. Что касается, эксплуатационных затрат, то они соответствуют реальной ситуации, так как эти данные взяты из квитанций за 2009 год.

На основе вышеизложенного анализа присвоим удельные веса каждому из подходов и приведем обоснования.

Наиболее точно показывает рыночную ситуацию на рынке индивидуальной жилой застройки сравнительный подход, тем более, что поправок в принципе использовано немного. Поэтому сравнительному подходу присваиваем удельный вес 0,5.

Рыночная цена оцениваемого объекта, полученная затратным подходом, не намного ниже рыночной цены, полученной сравнительным подходом, что естественно. При расчете данным методом количество поправок не столь велико, поэтому присвоим удельный вес, равный 0,3.

Доходный подход особой ценности при определении рыночной цены для нас не представляет, что объясняется невостребованностью сдачи в аренду коттеджа. Рыночная цена, полученная данным подходом, существенно отличается от полученных результатов в затратном и сравнительном подходах. Этому методу присваиваем удельный вес 0,2.