Оценка физического износа

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:

1) метод срока жизни объекта и его элементов – основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или ситемы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

,

где: - количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

- нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов или систем.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

2) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) – заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В сответствиии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности:

· производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания;

· при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т.д.;

· сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива;

· расчет в сответствующих таблицах физического износа.

Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствиии с таблицами ВСН (с округлением до 5%).