Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с объектами - аналогами, в отношении которой имеется информация о ценах (в соответствии с ФСО №1, п. 14).

В ходе анализа рынка жилой недвижимости были отобраны объекты-аналоги, которые максимально схожи с оцениваемым объектом. Характеристика объектов – аналогов представлена в таблице 2.

Таблица 2.

Основные характеристики объектов – аналогов.

Характеристики	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Местораспо-ложение	Ставропольская, 8а, р-н Червишевского тракта	Молодежная, р-н Червишевского тракта	Молодежная, р-н Червишевского тракта	Ставропольская, р-н Червишевского такта
Этаж квартиры/ дома	7/9	5/9	7/9	4/9
Площадь, м2			77,15
Стоимость, руб.
Состояние квартиры	Отличный ремонт	Современный ремонт	Евроремонт	Отличный ремонт
Источник информации	Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 730-959, 8-908-873-09-59	Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 8-912-928-39-04	Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 614-777, 8-932-329-3196	Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 61-01-51

В сравнительном подходе существуют следующие элементы сравнения:

1. Право собственности: все объекты находятся на праве собственности, следовательно, поправка равна 0.

2. Условия финансирования: для всех отобранных объектов и объектов оценки характерны типичные условия финансирования, следовательно, поправка равна 0.

3. Условия продажи: у отобранных объектов - аналогов представлена стоимость объекта. Цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5% (по результатам исследований агентств недвижимости).

4. Время продаж: объекты - аналоги выставлены в один период времени (конец марта) и до даты оценки прошло несколько дней. За заданный период не наблюдалось повышение цен на анализируемый тип недвижимости, следовательно, поправка равна 0.

5. Местоположение: все отобранные объекты - аналоги и оцениваемый объект находятся в одном районе, следовательно, поправка равна 0.

6. Поправка на этаж: объекты - аналоги находятся на 4,5,7 этажах девятиэтажного жилого дома, а оцениваемый объект на 5 этаже, т.к. этажи очень близки между собой и не являются крайними, следовательно, поправка равна 0.

7. Состояние объекта: судя по имеющейся информации объекты - аналоги имеют хорошее состояние. Оцениваемый объект также находится в хорошем состоянии, следовательно, поправка равна 0.

Расчеты по сравнительному подходу представлены в таблице 3.

Таблица 3.