Воспроизвести

Заменить

Рисунок 1.5 – Формирование стоимости воспроизводства и стоимости замещения

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это стоимость воспроизводства точной копии объекта в ценах на дату оценки. Иными словами, это сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - это стоимость не копии, а аналога объекта в ценах на дату оценки с учетом его износа. В этом случае предполагается, что аналог имеет одинаковую с оцениваемым объектом полезность, объемно-планировочное решение, но построен с использованием современных материалов, строительных нормативов и оборудования. Это стоимость определяется, как правило, на основании укрупненных нормативов.

Первоначальная стоимость определяется обычно для целей бухгалтерского учета. Она представляет собой фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования (ввода в эксплуатацию).

Остаточная стоимость представляет собой стоимость объекта с учетом износа, который накоплен за время его эксплуатации. Обычно эта стоимость является базой для исчисления налога на недвижимость (имущество).

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании -стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Эта стоимость основана на субъективной нерыночной оценке экономической полезности какого-либо объекта. Она рассчитывается исходя из ожидаемых именно данным инвестором доходов (возврата инвестируемого капитала) и конкретной ставки их капитализации.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже при сроке меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Она обычно определяется при банкротстве предприятий, продаже объекта на аукционе и т. п. В этом случае учитываются дополнительные затраты на организацию торгов и демонтаж в случае необходимости.

Страховая стоимость - это стоимость возмещения ущерба объекту при наступлении страхового случая. Обычно она рассчитывается в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования. Эта стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Стоимость для налогообложения используется для определения налогооблагаемой базы, она рассчитывается в соответствии с методиками, утвержденными государственными налоговыми органами (в том числе инвентаризационная стоимость).

Залоговая стоимость соответствует стоимости объекта оценки в целях обеспечения кредита. В этом случае обычно определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, предусмотренной стандартами оценки.

Таблица 1.4 – Взаимосвязь цели оценки и вида стоимости

Цель оценки	Виды стоимости
Определить предполагаемую цену	Рыночная
Определить целесообразность инвестиций	Инвестиционная
Обеспечить заявки на получение ссуды	Залоговая
Имущественная оценка	Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством
Определить сумму покрытия по страховому договору или сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Страховая
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия	Ликвидационная

Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости можно определять различные виды стоимости, которые будут различными по величине для одного и того же объекта. Важнейшим фактором, влияющим на выбор вида стоимости (базы оценки), является цель выполнения работ по оценке объекта недвижимости (см. таблица 1.4).