ВВЕДЕНИЕ. Развитие рыночных отношений в экономике России вызвало необходимость проведения глубоких экономических реформ

Развитие рыночных отношений в экономике России вызвало необходимость проведения глубоких экономических реформ, создания новых рыночных институтов. В ходе проводимых реформ осуществляются процессы приватизации и разгосударствления предприятий, формируются финансовый рынок, рынки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса. Их функционирование объективно потребовало проведения научно обоснованного определения (оценки) стоимости обращаемого имущества.

Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она может быть и средством производства (земля, здания, сооружения), и объектом потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит основой хозяйственной деятельности и развития организации.

Вместе с развитием рынка недвижимости появляется необходимость развития его рыночной инфраструктуры: нотариальных, юридических, риэлтерских услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке недвижимости. Рынок недвижимости сводит вместе продавцов и покупателей, поэтому в определении стоимости объекта недвижимости заинтересованы обе стороны.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости определяется при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении, переоценке, разделении и слиянии предприятий и т.д. Для проведения оценки стоимости имущества возникает потребность в специалистах, которые могут выполнить данную задачу квалифицированно.

В странах с развитой рыночной экономикой имеется богатый опыт оценки недвижимости, разработаны соответствующие законы, стандарты и теоретические основы оценки. Практика оценки и деятельность оценщиков существовала и в России до октября 1917 года. В современной России эта профессия возродилась в 1993 году, когда началась подготовка специалистов по оценке недвижимости на семинарах, организованных Институтом экономического развития Всемирного банка. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков, с привлечением зарубежных преподавателей.

Дальнейшее становление и развитие оценочной деятельности в России осуществлялось российскими специалистами, которые не только внедряли зарубежные разработки в области оценки, но и создавали отечественные методики оценки стоимости, учитывающие специфику российских условий.

27 ноября 1996 года постановлением Министерства труда и социального развития РФ № 11 была утверждена квалификационная характеристика по должности оценщик (эксперт по оценке имущества). Таким образом, эта профессия была признана официально. Важным шагом вперед явилось принятие 29 июля 1998 года Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ. Закон регламентирует вопросы оценки любого вида имущества. Оценка имущества включает в себя различные виды оценочной деятельности: оценку недвижимости, машин, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, действующего предприятия (бизнеса). В законе дается определение понятий "оценочная деятельность" и "рыночная стоимость", приведены условия обязательности оценки объектов, изложены требования к договору и отчету об оценке, образовательному уровню, страхованию и лицензированию оценщиков.

В целях упорядочения оценочной деятельности постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года были утверждены "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". Они включают в себя общие положения, определение видов стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки, требования к проведению оценки. Принятие этих стандартов позволило упорядочить деятельность оценщиков, а также улучшить контроль за их работой.

В настоящее время в сфере оценочной деятельности происходят существенные изменения, а именно с 1 июля 2006 г. ожидается переход на условия саморегулирования. В связи с этим повышаются требования к уровню знаний, умений специалистов, качеству подготовки в сфере основного высшего образования и в сфере дополнительного профессионального образования.

В настоящем учебном пособии в разделе 1 сделана попытка обобщить опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены недвижимость как экономическая категория, особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке. В разделе 2 приведен макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (складской недвижимости). Читателю предоставляется возможность осуществить все необходимые расчеты и обоснования для определения стоимости конкретного объекта недвижимости.