Понятие и состав земель населенных пунктов

В соответствии с действующим законодательством все населенные пункты, расположенные на территории Российской Федерации, делятся на две основные группы: городские поселения (города, поселки городского типа) и сельские населенные пункты. Отнесение населенных пунктов к категории городов входит в компетенцию субъектов Российской Федерации. По административно-общественной значимости и численности населения города подразделяются на республиканского, областного, краевого и районного значения. Поселки городского типа делятся на рабочие, курортные, дачные.

К рабочим поселкам относятся населенные пункты с населением, как правило, не менее 3 тыс. человек, из которых рабочие, служащие и члены их семей составляют не менее 85% и на территории которых сосредоточены объекты промышленности, транспорта и иные сооружения.

Курортные поселки — это населенные пункты, расположенные в местностях, имеющих лечебное значение, с численностью населения не менее 2 тыс. человек, при условии, что количество граждан, приезжающих для лечения и отдыха, составляет не менее 50% постоянно проживающего населения.

К дачным поселкам относятся населенные пункты, назначением которых является обслуживание городского населения в качестве мест летнего отдыха. Численность, характер проживания и состав населения этих пунктов не имеют значения для отнесения их к категории дачных.

Отнесение населенных пунктов к перечисленным категориям производится решениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Сельскими признаются такие населенные пункты, большинство или значительная часть населения которых участвует в сельскохозяйственном производстве. В тех случаях, когда соотношение населения, занятого в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном производстве, примерно одинаково преимущественным классификационным признаком населенного пункта является его значение и роль в народнохозяйственном балансе данного региона.

В соответствии со ст. 83 ЗК землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Городская черта— это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет городские земли и земли иных поселений от земель других категорий. Городская черта устанавливается решением органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в порядке, определяемом ими. Она обозначается на генеральном плане застройки города или проекта планировки и застройки поселка и закрепляется на местности специальными знаками. Земли сельских населенных пунктов отграничиваются от других земель чертой сельского населенного пункта, которая устанавливается органом, утвердившим проект планировки и застройки населенного пункта, а при отсутствии такового (для мелких населенных пунктов) — проектом землеустройства сельскохозяйственного предприятия. Основное целевое назначение этих земель— удовлетворение производственных, социальных, культурно-бытовых и иных нужд граждан, проживающих на территории соответствующих населенных пунктов.

Земли населенных пунктов в соответствии с градостроительным регламентом делятся на следующие территориальные зоны:

— жилые;

— общественно-деловые;

— производственные;

— инженерных и транспортных инфраструктур;

— рекреационные;

— сельскохозяйственного использования;

— специального назначения;

— военных объектов;

— иные территориальные зоны.

В связи с различием целевого назначения перечисленные виды земель имеют существенные различия и в правовом режиме.

Земли жилой территориальной зоны состоят из земель, предназначенных для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, Согласно градостроительному регламенту эта зона может делиться на подзоны:

— индивидуальной жилой застройки;

— малоэтажной смешанной жилой застройки;

— среднеэтажной жилой застройки;

— многоэтажной жилой застройки;

— иных видов застройки.

Земельные участки предоставляются предприятиям, организациям, учреждениям, гражданам. Юридические лица получают здесь участки на праве бессрочного пользования или аренды. Размер предоставляемой территории определяется исходя из проектной документации либо (при строительстве по типовым проектам) из установленных нормативов. Частные фирмы и граждане могут приобретать земельные участки в собственность в порядке приватизации объектов государственной и муниципальной собственности или для расширения приватизированных объектов. Размер выкупаемого при этом земельного участка определяется размером предоставления его для строительства приватизируемого объекта, а при отсутствии такой документации — по фактическому пользованию.

Земельные участки для государственного и кооперативного жилищного строительства предоставляются предприятиям, организациям или кооперативам на праве бессрочного пользования или аренды. Право пользования придомовыми участками жилых домов, принадлежащих органам местной администрации, ведомственных домов переходит затем к органам домоуправления, которые могут размещать на них тротуары, зеленые насаждения, спортивные площадки и т. п. Дополнительное строительство различных подсобных строений и сооружений на территории придомовых участков (гаражей, сараев, стоянок) допускается лишь с особого разрешения органов местного самоуправления или их архитектурно-строительных или жилищно-коммунальных органов с учетом мнения проживающих в доме жильцов.

Для индивидуального строительства участки могут предоставляться гражданам на праве собственности. Предельная норма их площади устанавливается местным органом исполнительной власти. Земля может выделяться также для ведения личного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства. Правовой режим земель, предоставленных юридическим лицам и гражданам, устанавливается законодательством, а также в актах отвода Отвод участков производится по решению местной администрации на основании генеральных планов развития городов, проектов планировки и застройки других населенных пунктов.

Земли общего пользования состоят из земель, используемых в качестве путей сообщений (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, бульвары, пляжи), в качестве полигонов для захоронения промышленных отходов, и из других земель, используемых для нужд города. Значительная часть этих земель за конкретными пользователями не закрепляется, а находится в общем свободном пользовании всего населения. Другая их часть предоставляется в бессрочное пользование предприятиям коммунального, культурного и иного назначения. Эксплуатацию этих земель осуществляют специализированные предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Они же определяют и порядок использования отдельных частей этих участков.

Некоторые виды земель общего пользования (участки улиц, площадей, бульваров) могут предоставляться местной администрацией гражданам или их объединениям в аренду для размещения киосков, ларьков, разного рода мастерских и т. п. Режим использования этих земель устанавливается договором аренды по взаимному согласию сторон. Органы коммунального хозяйства принимают меры по обеспечению охраны зеленых насаждений, парков, скверов, садов, бульваров и т. п. Местная администрация вправе принимать решения, содержащие обязательные правила по вопросам благоустройства, чистоты и порядка на улицах, площадях и в других общественных местах населенного пункта. Земли общего пользования в населенных пунктах не подлежат приватизации и находятся в государственной или муниципальной собственности.

К землям в составе общественно-деловых зон относятся земли, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности и др.

В состав земель производственных зон входят земли, предназначенные для застройки промышленными, коммунально-складскими объектами, объектами обеспечивающими функционирование инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов.

Предприятия, организации и учреждения могут приобретать здесь участки на праве собственности, пользования или аренды. Размеры их определяются исходя из проектной документации либо из установленных нормативов. Юридические лица и граждане могут приобретать земельные участки в собственность в порядке прива­тизации объектов государственной и муниципальной собственности или для расширения приватизированных объектов.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур включают в себя земли, предназначенные для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия данных сооружений и коммуникаций на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. На территориях данных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией оздоровительного и рекреационного назначения. Органы коммунального хозяйства принимают меры по обеспечению охраны зеленых насаждений, парков, скверов, садов, бульваров. Местная администрация вправе принимать решения, содержащие обязательные правила по вопросам благоустройства, чистоты и порядка на улицах, площадях и других общественных местах населенного пункта.

К землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах относятся пашня, сады, виноградники, ягодники, сенокосы, пастбища и другие продуктивные земли. Несельскохозяйственные угодья включают торфяники, карьеры, овраги и т. п. Земли сельскохозяйственного использования населенных пунктов нельзя смешивать с землями сельскохозяйственного назначения, которые находятся за пределами черты населенных пунктов. Их основное целевое назначение — несельскохозяйственное; использоваться для аграрного производства они могут лишь временно, оставаясь, по сути, резервом для застройки и благоустройства населенных пунктов. При необходимости расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землевладельцев и землепользователей и предоставляться другим субъектам для возведения соответствующих строений, сооружений либо для благоустройства населенного пункта.

Земли зон специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Порядок использования зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

На землях поселений могут выделяться земли зон военных объектов и иных зон режимных территорий, предназначенные для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.