Сущность и классификация объектов недвижимости

С точки зрения экономики, объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рисунок 5) [(1), с. 26].

Объекты недвижимости обладают признаками, которые присущи им и отличают их от других объектов:

1. Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

3. Долговечность - долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Кроме основных признаков можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости (рисунок 6) [(1), с. 29].

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что и показывает разновидность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надежном состоянии требует больших затрат.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий (рисунок 7) [(1), с. 30]:

- материальная (физическая);

- правовая;

- экономическая

Рис. 7. Триединство объектов недвижимости

Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей. Например, здания могут быть классифицированы по:

- производственному назначению (культурно-бытовые, обслуживающие, жилые);

- этажности (одноэтажные, многоэтажные);

- видам строительных материалов (каменные, деревянные, панельные);

- температурным режимам (отапливаемые, неотапливаемые);

- видам освещения (естественное, искусственное);

- и т. д.

На западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям ([5], с. 34-35):

1. Категория А - недвижимость используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

- специализированную недвижимость - приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования);

- неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания -офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

2. Категория Б - недвижимость для инвестиций. Данным видом недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

3. Категория В - избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем.

На рисунке 8 представлена укрупненная классификация объектов недвижимости [(1),с. 29].

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части - в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособлено, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без >тдерба прав и интересов других собственников аналогичного обособленного имущества. Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений).

Места «общего пользования», например, чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10-15 % от стоимости строительства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество - квартира (помещение), составляет примерно 85 - 90 % от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что/любой владелец помещения - «жилья» должен владеть одновременно правом '(едино) личной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.

К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находится площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания, внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

Итак, кондоминиум - это прежде всего форма права собственности или владения на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении/Структура кондоминиума представлена на рисунке 9 [(1), с. 23].

Рис. 9. Структура кондоминиума

Недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней.

Кондоминиум - организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели - самоуправление.

Организационно-правовая форма организации может быть различной, наиболее распространенными из которых являются:

- жилищный кооператив - организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формльный собственник общего имущества в виде кооператива;

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество).