Понятие недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые уходит своими истоками к римскому праву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей. В римском праве это различие основывалось на их физических свойствах:

- переносимости;

- непереносимости.

Если какая-либо вещь логически представлялась недвижимой, то на нее распространялось понятие недвижимости.

Первые упоминания о недвижимости в России относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра I в 1714 году в связи с решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом, указом отрицалось право свободного распоряжения имуществом и, согласно последнему, предписывались определенные формы правопреемства.

С появлением нового указа от 22 сентября 1782 года были практически отменены все запретительные меры в отношении недвижимого имущества - леса, принятые Петром I. Ни морское ведомство, ни любое другое казенное не имели права рубить деревья в частных лесах. Все частные леса поступали в полную собственность лесовладельцев. Фактически признавалось право собственности на недвижимое имущество, то есть то, что фактически существовало многие годы.

Введенная Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» категория «недвижимое имущество» прочно закрепилась в российском законодательстве вплоть до 1917 года.

С отменой частной собственности на землю и другие средства производства был введен запрет на куплю-продажу земельных участков. Во время господства коммунистической идеологии сам термин «недвижимое имущество» был практически исключен из профессионального оборота. Учет земельных участков происходил, как правило, в натуральной форме. С целью определенного контроля и учета затрат в хозяйственной деятельности предприятия, деление вещей на движимое и недвижимое имущество было заменено на учет основных и оборотных фондов. Земельные участки закрепленные за предприятиями и учреждениями, учитывались отдельно и исключительно в натуральных единицах.

В посткоммунистическое время категория «недвижимость» вводится Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» в 1990 году, находит свое отражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик в 1991 году, Указах Президента. Юкончательное закрепление термина «недвижимое имущество» происходит с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации в 1994 году.

На сегодняшний день большинство определений сводится к перечню объектов недвижимости, упоминаемых в Гражданском кодексе Российской Федерации (рисунок 1) ([8], с. 14).

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунке 2.1 в международных стандартах оценки недвижимое имущество и недвижимость имеют следующее определения: недвижимое имущество - право собственности на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их пригодности невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. В российском праве, к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый юридическое содержание (рисунок 3) ([3], с. 22).

Рис. 3. Компоненты недвижимости в зарубежной практике

Недвижимость - материальный предмет (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их пригодности невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения..

Международные стандарты разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости.

Из выше изложенного можно привести следующее эжозж недвижимое имущество - физические объекты (объекты нетвст^ржавв: связанные между собой, земельные участки и расположенные на них oxss -фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с шит связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или зсе. что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и зыголы обусловленные владением объектами.)

В теории и практике следует различать понятие недвижимого илгущества ках материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых я социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав представленных на рисунке 4. ([3], с. 20)