Признаки недвижимости как объекта гражданских прав

Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.

Известно, что ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Проблема соотношения этих понятий уже обозначалась рядом исследователей [9, C. 20]. С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что для лучшего понимания вещей необходимо дать отдельные определения и разграничить понятия: "недвижимость", "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", введя в нормативно-правовые акты соответствующие изменения и дополнения относительно указанной терминологии, с целью упорядочить правоотношения по поводу этих вещей, а главным образом, включить дополнительные статьи в основной акт - в ГК РФ, разъясняющие каждое понятие отдельно.

Считаю правильным, что большинство правоведов не соглашаются с таким положением отождествления указанных понятий, объясняя это тем, что они являются неравнозначными. Однако есть сторонники противоположной позиции, которые отождествляют не только понятие недвижимости как носителя материальной природы, но и причисляют к недвижимости еще и имущественные права. Так, в работах Н.В. Диаковской отражено, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права [14, С. 20], однако для нашего правопорядка данное положение невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права.

Полагаю, что в придании движимым по своей природе вещам статуса недвижимости мы сталкиваемся с примером применения законодателем такого приема юридической техники, как юридическая фикция. В данном случае налицо искусственное распространение на определенные объекты правового режима, не присущего им в силу их естественных природных свойств [23, C. 7].

Целью применения юридической фикции является распространение правового режима недвижимого имущества на движимые объекты. На практике правовое регулирование объектов данной группы наделяется рядом особенностей, но они отличны от правового режима недвижимости de facto (отсутствие единого реестра регистрации, различные органы регистрации, отраслевое законодательство, регламентирующее порядок государственной регистрации нестационарной недвижимости, и т.д.) [10, C. 22 - 25].

Главным образом представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, так как ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги, садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. При этом исходя из указанного признака достаточно сомнительным является факт причисления законодателем к недвижимым вещам морских и воздушных судов. По этому поводу в юридической литературе вообще нет единства мнений, а именно по вопросу о том, с какого момента морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты приобретают статус недвижимых вещей. Закон говорит о том, что к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но данная формулировка не дает ответа на вопрос, с какого момента данные вполне мобильные вещи юридически становятся недвижимыми [20, C. 6].

Особенности правового режима недвижимых вещей причинно обусловлены таким свойством, как невозможность их перемещения из сферы владения одного в сферу владения другого участника гражданского оборота без утраты первоначального назначения. Правовой же режим движимых вещей формировался под влиянием противоположного признака: возможности их перемещения из сферы владения одного в сферу владения другого участника гражданского оборота без утраты первоначального назначения.

Невозможность перемещения из владения одного во владение другого участника гражданского оборота без утраты первоначального назначения - свойство, присущее не только объектам "недвижимости по природе", но и объектам "недвижимости в силу закона".

Морские суда в гражданском обороте не перемещаются из сферы владения продавца в сферу владения покупателя, а продолжают ходить по морям и океанам [12, C. 4 - 19]. В противном случае они утрачивают первоначальное назначение: если морское судно разместить на земле и использовать в качестве ресторана, что встречается на практике, оно из транспортного средства превратится в пункт общественного питания.

Точно так же воздушное судно, участвуя в гражданском обороте, не перемещается из владения продавца во владение покупателя, а продолжает использоваться по назначению в воздушном пространстве и обслуживающих его аэропортах. Если же его приобретает музей, оно перемещается в сферу владения покупателя, утрачивая первоначальное назначение и превращаясь из транспортного средства в экспонат, на который не распространяется правовой режим недвижимого имущества.

Полагаю, что вопрос с отнесением к недвижимому имуществу морских и воздушных судов должен быть разрешен, как в свое время была решена проблема, связанная с отнесением к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов. Поскольку учреждения юстиции сталкивались с проблемой регистрации прав на такие объекты, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах было предложено исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения, водные объекты, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ [18, C. 72]. Тем самым законодатель воплотил в закон предложения, сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости, в Федеральном законе от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ, из п. 1 ст. 130 ГК РФ, одним из положений которого были исключены "леса, многолетние насаждения".

Недостаточно определенный характер носит такой критерий недвижимого имущества, как несоразмерный ущерб назначению объекта [18, C. 72]. Стоит отметить, что при причинении ущерба объекту недвижимости в нем происходят количественные изменения до тех пор, пока он не утратит своего первоначального назначения. Последнее свидетельствует о том, что в объекте произошло качественное изменение. Поэтому вместо критерия несоразмерного ущерба назначению объекта правильнее использовать критерий утраты объектом первоначального назначения [6, C. 6].

Традиционно недвижимость воспринимается как вещь неподвижная по отношению к земле. Между тем сущность недвижимых вещей заключается в том, что они остаются неподвижными в отношении участников гражданского оборота (их нельзя взять с собой). Поэтому для разграничения движимого и недвижимого имущества как объектов гражданского оборота выражение "движимые и недвижимые вещи" важно понимать как вещи, подвижные или неподвижные не по отношению к земле, а по отношению к участникам гражданского оборота.

Движимое имущество в гражданском обороте можно перемещать из сферы владения одного лица в сферу владения другого лица без утраты первоначального назначения [19, C. 100 - 137]. Именно это свойство движимой вещи перемещаться (двигаться) из сферы владения одного в сферу владения другого участника гражданского оборота и предопределяет особенности правового режима движимых вещей, в частности упрощенный порядок их гражданского оборота.

Если общий признак всех объектов недвижимости предопределяет необходимость государственной регистрации вещных прав на них, что является основной особенностью их правового режима, то специфика сферы использования недвижимого имущества по назначению обусловливает особенности государственной регистрации вещных прав на отдельные виды недвижимости.

Существует четыре сферы использования недвижимого имущества по назначению: земля, водное, воздушное и космическое пространство. В соответствии с этим выделяют четыре вида недвижимого имущества: 1) земельные участки, участки недр и объекты, прочно связанные с землей; 2) морские суда и суда внутреннего плавания; 3) воздушные суда; 4) космические объекты.

Особенности государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимости первого вида отражены в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2].

Особенности государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимости второго вида закреплены в следующих нормативных актах:

1) глава III "Регистрация судов, прав на них и сделок с ними" Кодекса торгового мореплавания РФ;

2) Правила регистрации судов и прав на них в морских портах, утвержденные Приказом Минтранса России от 09.12.2010 N 277;

3) глава IV "Право собственности на суда, государственная регистрация судов и прав на них" Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;

4) Правила государственной регистрации маломерных судов, поднадзорных Государственной инспекции по маломерным судам Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий.

Специфика государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимости третьего вида отражена в Федеральном законе от 14.03.2009 N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» [2].

Особенности же государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимости четвертого вида еще не нашли закрепления в российском законодательстве. Предполагается отразить их в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на космические объекты", который еще не принят.

Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:

"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей, перемещение которых в гражданском обороте из владения одного во владение другого лица невозможно без утраты их первоначального назначения».

Вывести из определения недвижимых вещей воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и дать самостоятельные определения указанных объектов, которые бы соотносились с соответствующими нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по поводу данных объектов, что позволит исключить противоречие по их государственной регистрации, поскольку данные объекты и так имеют свой институт регистрации, отличный от института регистрации недвижимых вещей.

Представляется, что предлагаемые изменения содержания указанных статей должны осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.