Инфраструктура и механизм функционирования рынка недвижимости

Под инфраструктурой рынка недвижимости понимают деловое окружение, среду, в которой происходят рыночные процессы.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

· продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью,

· покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

· профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Формирование инфраструктуры РН обеспечивается совокупными усилиями институциональных - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени; и неинституциональных – субъектов, работающих на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

брокеры, оценщики, финансисты (банкиры), управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, страховщики, участники фондового рынка недвижимости, аналитики, финансовые аналитики, маркетологи.

Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры:

социальное направление, включает в себя: законодательную и нормативную базы рынка;

Методологическое (макрорыночное) направление, включает в себя: систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

инженерно-технологическое направление, включает в себя: эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий; стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий; единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка; законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости; нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

психолого-поведенческое направление, включает в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определённым ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли неэластично. Цена – это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость – наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: - создание новых объектов недвижимости; - передачу прав на недвижимость; - установление равновесных цен на объекты недвижимости; - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; - распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; - инвестирование в недвижимость.