Основные проблемы и рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в России

К проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести:

- ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян;

- низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей. Официальная статистика, демонстрирует положительную динамику на рынке ипотеки. Так, в общем объеме договоров купли-продажи жилья в 2009 году 4% составляли ипотечные, в 2010 году этот показатель вырос до 9%. Однако цены на квартиры слишком высоки. Далеко не все способны их потянуть даже при низкой процентной ставке. К пример, чтобы для получения ипотечного кредита в г. Новосибирске супруги должны иметь совокупный месячный доход в размере не ниже 44 тыс. рублей. К этому вынуждают высокие цены на недвижимость.

- невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях. Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности;
- высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников;

- выселение в случае неплатежа. Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей – дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность;

- отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах – более 50% (в странах Евросоюза – 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.

Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.

Почему же банки опасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2005 года банкам даются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.

Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.

Новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.

В прошлом году практически во всех регионах стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Российские банки, изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатывают банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

- развитая нотариальная система;

- поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

- развитая судебная система;

- развитая платежная система.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь – создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.

В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.