Задачи репродуктивного уровня

Задача №1. Чистый операционный доход от объекта оценки составляет 1 300 000 руб. в год.. Ставка капитализации рассчитана на уровне 13%. Какова стоимость объекта недвижимости?

Задача № 2. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если затраты воспроизводства здания рассчитаны на уровне 10 млн. руб., а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 млн. руб. Чему равна стоимость оцениваемого объекта?

Задача №3. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 руб. за кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (на 20%) и в отличии от оцениваемого проведен ремонт (10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

1. Задачи реконструктивного уровня

Задача № 1. Действительный валовый доход отобъекты оценки составляет 2 200 000 руб. в год, операционные расходы равны 2000 руб./км. в год, площадь объекта оценки 300 км., ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Какова стоимость объекта оценки.

Задача №2. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

Задача № 3. Определить стоимость дачи, при следующих данных:

	Стоимость улучшений	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Гараж		есть	есть	нет	нет	есть
Мансарда		нет	есть	нет	есть	есть
Бассейн		есть	нет	есть	нет	нет
Баня		есть	нет	есть	нет	есть
Камин		нет	нет	есть	есть	есть
Цена аналогов с учетом улучшений, тыс. руб.

1. Задачи творческого уровня

Задача № 1. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Задача № 2. Используя метод парных продаж, определить стоимость квартир

Параметры	Аналоги	Объекты оценки
Телефон	+	-	+	+	-	-
Балкон/Лоджия	+	+	+	-	+	-
Этаж
Цена, тыс. руб.

Регламент проведения мероприятия оценивания: 1 задача 10-20 мин.

Эталоны решения: ответы: 1-10 000 000 рублей; 2 – 16 000 000 рублей; 3 – 168 443 $; 4 - 12 млн. руб.; 5 - 2 млн. руб.; 6 - 340 тыс. руб.; 7 - 530 тыс. руб.; 8 - 640 тыс. руб., 560 тыс. руб.

Критерии оценивания: оценка «зачтено» выставляется, если решены все задачи;

оценка «не зачтено», если задачи не решены

ГЗ 3: Графическое задание (ГЗ)

Комплект заданий для выполнения расчетно-графической работы по модулю 3 «Подходы и методы оценки собственности»

Задача №1. Если бы гостиница полностью была оборудована душевыми кабинами, то дополнительная годовая валовая арендная плата составила бы $15 000. В силу конструктивных особенностей и длительного срока эксплуатации здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал установку душевых кабин, то затраты на эти работы при строительстве здания составили бы $90 000. Найти стоимость функционального старения.

Задача №2. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Элемент сравнения	Объект-аналог
Цена продажи, тыс. руб.
Стоимость земельного участка
Настоящая стоимость сооружений
Стоимость нового строительства на дату оценки

Задача №3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.

Задача №4. Оцениваемый объект представляет собой склад, оборудованный холодильными установками, а часть здания оборудована под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в дополнительном офисном помещении и готов дополнительно платить по $150 в месяц, если одно складское помещение будет переоборудовано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных офисных помещений равен 8,0. затраты на демонтаж котла и перепланирование помещения подрядчик оценивает на уровне $13 500. Если бы помещение изначально было построено как офис, то затраты составили бы $12 000. Восстановительная стоимость холодильного оборудования, расположенного в оцениваемом помещении и рассматриваемого как коротко живущий компонент с физическим износом 60%, составляет $8 000. Данное складское помещение является долго живущим элементом, восстановительная стоимость которого равняется $12 000, а физический износ составляет 20%. Определить вид и сумму устаревания.

Задача №5. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту — 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Регламент проведения мероприятия оценивания: 1 задача 10-20 мин., письменно

Эталоны решения: ответы: 1-25 000$; 2 – 31,9%; 3 – 100 тыс. руб.; 4 – 4 700; 5 - 24,6 тыс. руб.

Критерии оценивания: оценка «зачтено» выставляется, если решены все задачи, оценка «не зачтено», если решены 2 задачи

Модуль 4 «Стоимостная оценка для конкретных целей»

Вопросы для практических занятий

Тема 10 «Оценка инвестиционной привлекательности предприятия»

1. Особенности оценки предприятия в целях инвестирования.

2. Показатели инвестиционной привлекательности объекта оценки: экономическое содержание, техника расчета, достоинства и недостатки.

2.1 Период окупаемости (РР).

2.2 Чистая текущая стоимость (NPV).

2.3 Ставка доходности (индекс рентабельности - РI).

2.4 Внутренняя ставка доходности (IRR).

2.5 Модифицированная ставка доходности (MIR).

2.6 Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR).

Тема 11 «Оценка кредитно-финансовых институтов»

1. Необходимость, цели и принципы оценки финансовых институтов

2. Кредитная организация как специфический объект оценки

3. Анализ собственного капитала банка

4. Методы оценки банка

5. Оценка страховых компаний

6. Оценка финансовых институтов в целях слияния и поглощения, в случае их ликвидации

О4, С4: Вопросы для обсуждения (О – опрос, С-собеседование)

1. Каковы особенности оценки инвестиционной привлекательности предприятия?

2. Какие методы используют в оценке инвестиционных проектов без учета фактора времени?

3. Какова схема расчета дисконтированного срока (периода) окупаемости?

4. При каком значении чистой текущей стоимости инвестиционный проект убыточный (прибыльный)?

5. Как определить ставки доходности инвестиционного проекта?

6. Какова методика расчета внутренней ставки доходности методом интерполяции?

7. При сравнении инвестиционных проектов, что показывает точка Фишера?

8. Какой показатель оценки предприятия в целях инвестирования учитывает безопасную ликвидную ставку доходности?

9. Как рассчитать модифицированную ставку доходности?

10. Каковы цели и принципы оценки финансовых институтов?

11. В чем состоят особенности оценки стоимости финансовых институтов?

12. Какую информационную базу используют в оценке финансовых институтов?

13. Каков алгоритм оценки финансовых институтов по собственному капиталу?

14. Как расситать чистые активы страховых компаний?.

15. Каковы особенности использования методов сравнительного подхода к оценке финансовых институтов?

Р4: Темы рефератов по модулю 4 «Стоимостная оценка для конкретных целей»

1. Особенности кадастровой оценки недвижимости

2. Оценка предприятий банкротов в регионе

3. Оценка транспортных средств при страховании

4. Оценка гудвилла кредитной организации

5. Оценка стратегического предприятия при реорганизации

Т4:Тесты по модулю 4 «Стоимостная оценка для конкретных целей»

1. Дисконтированный денежный поток (доходы) достаточен для возмещения только инвестиционного капитала (расходы), если

а) чистая текущая стоимость (NPV) > 0;

б) чистая текущая стоимость (NPV) < 0;

в) чистая текущая стоимость (NPV) = 0

2.Величину чистой текущей стоимости доходов в расчете на 1 рубль инвестиций показывает

а) внутренняя ставка доходности;

б) модифицированная ставка доходности;

в) ставка доходности финансового менеджмента;

г) ставка доходности проекта

3.Внутренняя ставка доходности это ставка дисконта, при которой сумма приведенных доходов

а) больше затрат по проекту;

б) меньше затрат по проекту;

в) равна затратам по проекту

4.Модифицированная ставка доходности (МIR) рассчитывается по инвестиционным проектам, предполагающим:

а) единовременные затраты;

б) распределение затрат по годам;

в) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по внутренней ставке доходности;

г) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по безопасной ликвидной ставке доходности

5. Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR) рассчитывается по инвестиционным проектам, предполагающим:

а) единовременные затраты;

б) распределение затрат по годам;

в) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по внутренней ставке доходности;

г) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по безопасной ликвидной ставке доходности

6. Круговую» ставку доходности определяют при расчете

а) внутренней ставки доходности (IRR);

б) модифицированной ставки доходности (МIR);

в) ставки доходности или индекса прибыльности (PI);

г) ставки доходности финансового менеджмента (FMRR)

7. Объектами оценки являются финансовые институты:

а) кредитная организация;

б) страховая организация;

в) инвестиционный фонд;

г) девелоперская компания

8. Небанковские кредитные организации с точки зрения финансового состояния могут относиться к следующим классификационным группам:

а) организации без недостатков в деятельности (финансово стабильные);

б) организации, имеющие отдельные недостатки в деятельности (финансово стабильные):

в) организации, испытывающие серьезные финансовые трудности (проблемные);

г) организации, находящиеся в критическом финансовом положении (проблемные)

9. Банковские кредитные организации с точки зрения экономического положения финансового состояния могут относиться к:

а) 2 классификационным группам;

б) 3 классификационным группам;

в) 4 классификационным группам;

г) 5 классификационным группам

10. Оценка капитала банка осуществляется по результатам оценок следующих показателей:

а) достаточности собственных средств (капитала);

б) общей достаточности капитала;

в) оценки качества капитала

г) качества ссуд