Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Цель работы: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Задачи работы:

1. Определение величины необходимых корректировок и откорректированных значений цены объектов-аналогов.
2. Согласование полученных результатов и оценка объекта.

Пояснение к лабораторной работе:

При использовании метода САП производится сравнение данных о ценах продаж аналогичных объектов и на этой основе делается вывод о том, за какую цену мог бы быть продан оцениваемый объект.

При применении данного метода последовательно решаются следующие задачи:

1) осуществляется поиск рыночной информации о продажах (сдаче в аренду) аналогичных объектов;

2) выделяются необходимые элементы сравнения и выбираются единицы сопоставления при оценке фактических данных;

3) проводится процедура корректировок;

4) выполняется анализ данных корректировочной таблицы и делается вывод о согласовании результатов расчетов.

Исходные данные по оцениваемому объекту и объектам-аналогам для всех вариантов приведены в табл. 1. Выбор объектов аналогов по вариантам производится:

1-й вариант — объекты 1,2,3;

2-й вариант— объекты 2, 3, 4;

3-й вариант — объекты 1,3, 4;

4-й вариант – объекты 1,4, 5;

5-1 вариант – объекты 2,4, 5

Все корректировки вносятся по принципу «от объектов сравнения к объекту оценки». Это означает, что если оцениваемый объект «хуже» по какому-либо параметру, чем объект сравнения, то корректировка вносится со знаком «минус» и наоборот — если рассматриваемый объект «лучше» объекта-аналога, то корректировка вносится со знаком «плюс».

По последовательности внесения корректировки делятся на зависимые и независимые.

Зависимыми называются корректировки, каждая последующая из которых применяется к предыдущему итогу (скорректированной цене продажи объекта-аналога). Внесение зависимых корректировок выполняется в следующей последовательности элементов сравнения с учетом различий:

1. в наборе прав на недвижимость;

2. в условиях финансирования сделки;

3. в условиях совершения сделки;

4. между временем совершения сделки и датой оценки.

Под корректировкой на различия в наборе прав на недвижимость понимается учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой (определенной в договоре аренды, заключенном по оцениваемому объекту его прежним владельцем, до даты оценки). В этом случае говорят, что оцениваемый объект обременен договором аренды. Если контрактная арендная плата ниже рыночной, то новый собственник вынужден будет получать в течение оставшегося срока договора аренды пониженный уровень дохода, что явится фактором снижения рыночной стоимости объекта.

Величину корректировки на различия в наборе прав определяют путем дисконтирования денежного потока ежегодной разницы между рыночной и контрактной арендной платой в течение оставшегося на дату оценки срока действия договора арендной платы.

(Пример: Цена продажи 1м ² площади объекта-аналога —600 у.е. Рыночная арендная плата – 100 у.е./м ² в год, контрактная – 75 у.е. /м² в год, оставшийся срок аренды- 3 года; норма дохода на собственный капитал – 12%. Величина поправки: (100-75) К_{5 (при N=3года и I= 12%)}= 25*2,40183=60 у.е. Откорректированная цена единицы площади: 600-60=540 у.е.).

Корректировка на условия финансирования – учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента. Величина этой корректировки определяется как разность между величиной кредита, выданного для финансирования сделки, и величиной ежегодного денежного потока, дисконтированного по рыночной норме процента к дате оценки.

(Пример (продолжение): Установлено, что при продаже объекта-аналога оплата производилась на 70% за счет собственных средств покупателя, т.е. 30% стоимости покрывалось за счет предоставленного кредита на условиях: срок кредита- 7 лет, плата за кредит – 10% в год, рыночная ставка за пользование аналогичными кредитами – 15% в год.

Величина кредита: 540* 0,3 =162 у.е./м ². Ежегодный платеж по кредиту (на условиях контракта): 162* К_{6 (при N=7 годам и I =10%)}=162*0,20541=33.3 у.е./м². Величина ежегодного платежа, дисконтированного по рыночной норме: 33,3 К_{5( при N=7 годам и I=15% )} = 33.3* 4,16042=138.5 у.е./м ².

Величина корректировки: 162- 138,5=23,5 у.е./м ².

Откорректированная цена единицы площади: 540-23,5=516,5 у.е./м ².

В работе студенты используют процентные ставки, установленные по вариантам в лабораторной работе 1 (процент платы за кредит на условиях контракта принимается равным меньшей из определенных ставок).

Под корректировкой на условия совершения сделки понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между сторонами по сделке, таких как финансовая, административная или родственная зависимость, незаконное давление и вынужденные обстоятельства. Учет данной корректировки в работе не предусмотрен.

Корректировка на время совершения сделки — учет изменения стоимости недвижимости во времени как под влиянием инфляции, так и в результате изменения спроса и предложения в конкретном секторе рынка.

Корректировка на время совершения сделки может определяться двумя способами: прямым и косвенным. При прямом способе используют хронологическую статистику динамики изменения цен на тот или иной тип недвижимости за определенный период времени. При косвенном способе используют соотношение индексов удорожания строительно-монтажных работ, действовав-ших на дату оценки и на дату совершения сделки с объектом-аналогом.

В работе используется прямой способ расчета величины корректировки на время совершения сделки. По всем вариантам принимается, что цены на объекты недвижимости, аналогичные оцениваемому, за последний год росли на 2% в месяц (по сложному проценту).

(В нашем примере объект-аналог был продан полгода назад. Величина корректировки составит: 516,5*(1+0,02)⁶=516,5*1,126=581,4 у.е./м ².

Независимыми называются корректировки, которые вносятся в любой последовательности к одной базе- цене сделки с объектом-аналогом, скорректированной на время совершения сделки.

В качестве независимых корректировок применяются следующие элементы сравнения:

1) местоположение объекта;

2) физические характеристики недвижимости, в т.ч. площади здания и земельного участка, инженерная оснащенность, высота этажа и пр.;

3) экономические характеристики объекта;

4) характер использования объекта;

5) компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.

В данной работе местоположение объектов сравнения в исходных данных приводится относительно оцениваемой недвижимости: здания, находящиеся к югу от оцениваемого, считаются расположенными лучше, к северу - хуже. При внесении данной корректировки следует условно считать, что каждый километр удаления от оцениваемого объекта изменяет цену продажи на 5%.

(Пример: объект-аналог находится на расстоянии 3.5 км к северу от оцениваемого, тогда величина поправки: 581,4* 3,5*0,05=101.7 у.е./м² (местоположение оцениваемого объекта лучше). Скорректированная цена: 581,4+101,7=683.1 у.е./м ².)

Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных, архитектурно-планировочных или иных элементов у объектов-аналогов по отношению к объекту оценки. При выполнении работы условно считать, что корректировка на качество и состояние конструкций изменяет цену объекта на 10%, вид из окна — на 20%). Остальные корректировки данного типа— наличие парковки учесть самостоятельно, предварительно рассчитав их значения методом парных сравнений.

Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки определяется на основе разницы уровне операционных расходов.

Корректировка по характеру использования определяется по разнице в уровне потенциального и действительного валового дохода. В данной работе последние две корректировки не рассчитываются.

Под корректировкой на компоненты цены продажи, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина этой корректировки определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости. При выполнении работы условно считать, что размещение в здании известной фирмы увеличивает цену объекта на 10% по сравнению с объектом, где расположено рядовое предприятие. При выполнении лабораторной работы все студенты принимают, что в оцениваемом здании расположена известная фирма.

2.После расчета корректировок и цен по всем объектам сравнения, выполняется согласование полученных результатов для определения стоимости оцениваемого объекта. При этом учитываются количество и абсолютная величина произведенных корректировок. При определении абсолютной величины внесенных по каждому объекту сравнения корректировок вычисляется их сумма по модулю и процент этого модуля от первоначальной цены сделки.

В случае, когда и количество, и величина по модулю суммы корректировок, и процент изменения цены продажи примерно одинаковы для всех объектов-аналогов, согласование результатов производится как среднеарифметическое. Если по каким-либо объектам сравнения было внесено значительно меньше корректировок или существенно отличаются их сумма по модулю либо процент изменения цены продажи, то согласованная оценка производится как средневзвешенная. При этом больший вес придается тому объекту сравнения, у которого цена продажи подверглась меньшим корректировкам.

Примеры оформления работы и исходные данные приведены в табл.7 и 8.

Таблица 7