Метод прямої капіталізації

У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння і об'єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість і цього потоку, є оцінкою вартості об'єкта нерухомості. Використання метода капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період, на коефіцієнт капіталізації.

В рамках доходного підходу вартість нерухомості визначається за такою формулою:

де V -вартість нерухомості; NOI - чистий операційний доход; К - коефіцієнт капіталізації.

Формула (4.7) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним із найважчих питань у процесі оцінки доходності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у доходну нерухомість, інвестор бажає отримати доход не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об'єкту нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки процентного доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна його частина відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов'язаних з даним інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина коефіцієнту капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

де К - коефіцієнт капіталізації;

М - відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і,- відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал);

/, - відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Приклад. Інвестор планує одержати 20% доходу на свої інвестиції в об'єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80% від вартості цього об'єкта нерухомості під 12% річних. Визначимо ставку капіталізації та вартість об'єкта нерухомості при умові, якщо чистий операційний доход від нього становить 50 000 грн.

К= 0,8 • 0,12 + (1 - 0,8) • 0,2=0,136, звідки вартість об'єкта складає V = 50 000: 0,136 = 367 647 грн.

Поряд із приведеним методом для визначення величини коефіцієнта капіталізації (процентної ставки) використовується також метод кумулятивної побудови. Він передбачає побудову відсоткової ставки як результату додавання кількох величин. За основу приймається так звана без ризикова ставка, тобто ставка, яка показує доходність на найбільш надійні цінні папери. Як правило, це державні цінні папери До такої безризикової ставки додаються поправки на ризик, пов'язаний з особливостями виду нерухомості, що оцінюється. До цих поправок відносять: ризик за об'єктами, які здано в оренду малонадійним орендаторам; ризик на недостатню ліквідність активів, що оцінюються; ризик, який частково страхує від політичної нестабільності, тощо. Усі поправки враховуються у відсотках. Сума безризикової ставки та внесених поправок є відсотковою ставкою, за якою визначається коефіцієнт капіталізації. Базою для внесення поправок є не лише загальновизнані дані, а й суб'єктивна думка експерта-оцінювача.

Так, наприклад, при розрахунку відсоткової ставки кумулятивним методом можуть додаватися:

Ставка доходу по безризиковим цінним паперам 6,0"/

Премія за ризик Інвестування в даний об'єкт 4,5%

Премія за політичний ризик 2,5%

Премія за інші особливі ризики 5,0%

Разом відсоткова ставка 18,0%

Коефіцієнт капіталізації не завжди використовується для оцінки об'єкта нерухомості. Так, наприклад, потоки доходів, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого часу, капіталізуються за ставкою відсотка (дисконту). Наприклад, ділянка землі приносить щорічний доход у розмірі 5000 грн., що за розрахунками власника ділянки складає 5% величини витрат на його придбання. В цьому випадку вартість земельної ділянки буде становити 5000/0,05=100 000 грн. Визначення вартості об'єкта власності також здійснюється за ставкою процента (дисконту), якщо не передбачається зміна його вартості. У цьому випадку відшкодування інвестиційних витрат здійснюється в момент перепродажу даного об'єкта. Таким чином, всю суму одержаних доходів можна розглядати як доход на інвестиції (відшкодування інвестицій).