Метод валової ренти

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM - gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. В якості рентного доходу може використовуватися або потенцій валовий доход, або дійсний валовий доход. Наприклад, об'єкт нерухомості продали за 100 000 грн., а величина дійсного валового доходу склала 12 500 грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100000 / 12500 = 8,0, а ставка валової доходності - 12500/100000 = 0,125. Ставка валової доходності та мультиплікатор рентних платежів - це взаємо обернені величил, ни (1/8=0,125). Отже, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості по проведеним угодам по подібним об'єктам (ціна продажу, доходність операції, величина мультиплікатора або валова ставка доходності), то використавши ці дані можна провести оцінку об'єкта, виставленого на продаж.

Приклад. На продажу виставлено об'єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. За угодами, які раніше були заключні з нерухомістю в цьому регіоні одержали такі дані (див. табл. 4.1).

Таблиця 4.1.

Для визначення вартості об'єкту, спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу таким чином:

Порівнюючи усі якісні параметри та місцезнаходження об'єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової ставки доходу - 13%. В цьому випадку вартість об'єкту, що продається становитиме:

225000/0,13= 1730769грн.

Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, визначимо значення мультиплікатора валових рентних платежів: 1 / 0,13 = 7,692307.

Далі визначимо вартість об'єкту нерухомості, що продається 225000 • 7,692307 =1730 769 руб.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується при її покупці. Разом із тим необхідно вказати, що він є надто наближеним, так як не враховує різниці в операційних витратах різних об'єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливої перепродажі, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об'єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну, яка визначається як співвідношення заданого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати.