Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна

22. Ринкова _________вартість земельної ділянки (її частини), що не містить земельних поліпшень,

земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення та розглядається як

умовно вільна від земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні

поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на

підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання.

Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і

розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш

ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому

разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про

умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного

використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної

ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при

застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну

величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні.

У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і

витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні

поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної

з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а ринкова вартість земельної ділянки

визначається як умовно вільна від земельних поліпшень.

23. Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або)

порівняльного підходів на підставі аналізу інформації про розмір орендної плати та ціни

продажу (ціни пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби - з урахуванням

витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах, в порядку, визначеному

абзацом першим пункту 6 цього Стандарту.

У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її найбільш ефективному

використанні земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень.

У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні

земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень.

За відсутності інформації про ціни продажу (ціни пропонування або розмір орендної

плати) подібних земельних ділянок оцінка земельної ділянки ґрунтується на припущенні

про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу

від її найбільш ефективного використання.

24. Для проведення оцінки земельних ділянок, що використовуються як

сільськогосподарські угіддя, валовий дохід для визначення рентного доходу

розраховується на підставі аналізу динаміки типового урожаю сільськогосподарських

культур (відповідно до родючості ґрунтів у межах земельної ділянки, урожайності

культур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів) та цін його реалізації на

ринку. Витрати, що враховуються під час розрахунку рентного доходу, включають

виробничі витрати та прибуток виробника, що є типовими для регіонального ринку.

Для проведення оцінки земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених

для вирощування лісу, рентний дохід розраховується шляхом вирахування виробничих

витрат та прибутку виробника за період обороту рубки із валового доходу, що

прогнозується від використання лісових ресурсів.

25. Вартість земельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті

водойми, що використовуються для господарської діяльності, визначається в порядку,

встановленому для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні

поліпшення.

26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням

витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.

У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта незавершеного будівництва

визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови

найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в

експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва

і введення цього об'єкта в експлуатацію.

27. Вартість природних об'єктів нерухомого майна визначається на основі результатів

аналізу їх корисності для власника (балансоутримувача, користувача) та з урахуванням

обмежень, установлених законодавством щодо використання цих об'єктів.

28. Вартість передавальних пристроїв визначається із застосуванням витратного та

дохідного підходів. Дохідний підхід ґрунтується на урахуванні плати за використання

подібного нерухомого майна або фактичної плати за використання об'єкта оцінки з

урахуванням вимог абзацу другого пункту 12 цього Стандарту.

29. Звіт про оцінку майна у стислій формі може складатися під час проведення оцінки

квартир, дачних та садових будинків, гаражів (гаражних місць), земельних ділянок для

дачного та гаражного будівництва, присадибних земельних ділянок.

30. У разі проведення оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності та

для цілей викупу земельних ділянок приватної власності у зв'язку із суспільною

необхідністю до звіту про оцінку обов'язково додаються витяг із затвердженого

відповідним органом державної влади, відповідною радою або уповноваженим ним

органом переліку земельних ділянок, що підлягають продажу на конкурентних засадах,

або рішення відповідного органу державної влади, відповідної ради або уповноваженого

ними органу про викуп земельної ділянки, а також технічний паспорт земельної ділянки,

правовстановлюючі документи на земельні поліпшення, ситуаційний план і план

земельної ділянки, виписка із земельно-облікових документів установленого зразка.