Особливості застосування методичних підходів

6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна,

ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого

майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних

пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід

застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або)

економічно доцільне.

Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для

проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на

створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з

урахуванням доходу підрядника.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять

земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості

заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення)

складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та

ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її

існуючого використання.

7. Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень

із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних

процедур:

визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою)

під час її існуючого використання;

визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки як різниці між

вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної

на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною

ділянкою) під час її існуючого використання.

Ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її

існуючого використання визначається згідно з вимогами цього Стандарту.

8. Вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути:

документи бюро технічної інвентаризації;

проектно-кошторисна документація будівництва об'єкта оцінки у разі, коли під час

ідентифікації цього об'єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними

характеристиками та такою документацією;

документи натурних обмірів об'єкта оцінки та документи, що підтверджують фізичний

(технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно

до законодавства мають право виконувати такі роботи.

У разі відсутності будь-якого із зазначених документів подається документ, що

підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану

власником (балансоутримувачем) об'єкта оцінки або особою, яка уповноважена управляти

цим об'єктом оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта

господарювання, або оцінювачем, який безпосередньо проводить оцінку об'єкта оцінки,

скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта

господарювання.

Зазначені вихідні дані додаються до звіту про оцінку майна.

9. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта,

заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта

оцінки його найбільш ефективному використанню.

10. Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення

об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної

недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді.

Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень

вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на

створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-

кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних

поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюваних.

11. Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом

застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу,

що наявний в об'єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні

процедури:

величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо

або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану

земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом

розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак

невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо

подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або

наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос

може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну)

ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є

визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про

вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у

об'єкта оцінки;

величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу

від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з

прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з

урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за

умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу

(цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з

цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак

такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних

коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта

оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк

економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки

вважаються повністю врахованими.

Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів)

можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про

оцінку майна.

Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання

надлишкова u1095 частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх

можливо відокремити від об'єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови

найбільш ефективного використання.

12. У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від

найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з

припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання

подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового

доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного

нерухомого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе)

власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися

у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного

нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час

прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими

умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою

подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством,

ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам

оренди подібного нерухомого майна.

13. Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про

оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру

орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного

нерухомого майна;

прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як

правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту.

Чистий операційний дохід розраховується u1103 як різниця між валовим доходом та

операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від

реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і

прибутком виробника;

обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її

розрахунок;

розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або

рентного доходу на ставку капіталізації.

14. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає

таку послідовність оціночних процедур:

обґрунтування періоду прогнозування;

прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу

(рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та

в порядку згідно з пунктами 12, 13 і 17 цього Стандарту;

обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого

операційного доходу (рентного доходу);

прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та

поточної вартості реверсії.

15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно

проводити такі оціночні процедури:

порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та

ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;

аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт

оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших

додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;

інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення

інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.

Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації u1072 або ставки

дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.

16. Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта

оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна,

дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта

оцінки, можуть бути враховані під час застосування:

методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки,

визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості

необхідних витрат, що необхідні для такого приведення;

методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) - шляхом їх

додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду

прогнозування.

Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та

економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо

інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу

об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція

необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

17. Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. У разі

прогнозування операційних витрат враховуються витрати власника (балансоутримувача),

пов'язані з отриманням валового доходу, а також у разі потреби витрати, зазначені у

пункті 16 цього Стандарту.

18. Визначення вартості реверсії здійснюється шляхом застосування таких оціночних

процедур:

щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду

прогнозування, - розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки на початок періоду, що

настає за прогнозним;

щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду

прогнозування, - розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової

вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною u1076 ділянкою), визначених на

кінець періоду прогнозування.

19. Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного

нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності

наявної інформації;

зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни

продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок

до вартості об'єктів порівняння;

узгодження отриманих результатів розрахунку.

Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна

відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті N 1.

20. Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими

показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

на основі визначення середньозваженої вартості;

за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни

пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку

майна.

21. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та

порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є

визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних

даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Обґрунтування оціночної процедури узгодження результатів оцінки зазначається у звіті

про оцінку майна.