Понятие, стороны, предмет, форма договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймода-тель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. Закон проводит довольно четкое разграничение сторон в арендных отношениях. ГК закрепляет право сдачи имущества в аренду за его собственником. Что же касается арендодателей вообще, то ими могут быть также и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве второй стороны выступает арендатор. Им может быть физическое и юридическое лицо, отвечающее предъявленным требованиям.

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные ком-плексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (индивидуально-определенные и не потребляемые ибо использование потребляемых вещей означает прекращение их существование

Здесь же следует подчеркнуть, что объектом договора аренды могут быть не любые вещи, а лишь те, которые не изъяты из гражданского оборота. В отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены изъятия. Эти изъятия могут касаться имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Учитывая свойства передаваемых в аренду вещей, их повышенную цен-ность, законодатель предъявляет повышенные требования к их довольно чет-кому определению и указанию качественных характеристик. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренда и назначению имущества.

Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, от субъектного состава и в зависимости от того, движимое или недвижимое имущество.

Так, договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной реги-страции.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

На арендодателе (наймодателе) лежат следующие обязанности:

1) предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

2) передать арендодателю (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок).

3) производить за свой счет капитальный ремонт сданного в наем имущества. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.

4) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.д.).

Арендатор (наниматель) обязан:

1) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора арен-ды, а если они в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

4) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.