Цена земли. Ипотека

Рынок земельных ресурсов не ограничивается арендой, когда земля собственника отдается во временное пользование арендатору-предпринимателю. В рынок земельных ресурсов включается купля–продажа земли. Во многих странах значительная часть предпринимателей предпочитает не брать землю в аренду, а приобретать ее и вести хозяйство на собственной земле.

Купля-продажа земли означает, что земля должна иметь цену. На нее есть спрос как на производительный ресурс, приносящий доход тем, кто на ней организует хозяйство; есть предложение земли со стороны собственников, которые могут ее продать. У собственников есть возможность превратиться в денежного капиталиста, т.е. установить такую цену продаваемого земельного участка, которая даст ему денежную выручку в сумме, обеспечивающей ему в банке процентный доход, по крайней мере равный ренте. Например, денежный участок дает годовую ренту в размере 10 тыс. долл. Цена этого участка должна быть такой, при которой денежная выручка от его продажи будет равна сумме, обеспечивающей при данной процентной ставке доход не меньший, чем раньше в виде ренты. Цена земли, следовательно, есть не что иное, как дисконтированная стоимость актива. Для активов длительного пользования, к каковым относится земля, дисконтированная стоимость определяется по формуле:

,

где А – актив длительного пользования, D – годовой доход, Рr – процентная ставка в банке.

Если процентная ставка равна 5%, то цена земельного участка равняется 10 000/5*100=200 000 долл. Продав землю, собственник земли выручил 200 тыс. долл. и стал денежным капиталистом. Поместив эти деньги в банк, он получает по проценту тот же доход, что и раньше в виде ренты.

Цена земли зависит от ренты, получаемой с земельного участка. Ее рост влечет за собой повышение цены земли, а снижение – падение цены земли. Процентная ставка влияет на цену земли в обратном отношении. Более подвижным фактором является рента, причем наблюдается тенденция ее роста. Это обстоятельство ведет к тому, что цена земли тоже растет.

Купля-продажа земли может происходить не как единовременный акт, а через систему ипотеки. Здесь особую роль играют ипотечные банки. Ипотечные банки выдают кредиты нуждающимся в них земельным собственникам под залог земли. Если земельный собственник не может за установленный срок возвратить кредит и процент по нему, то ипотечный банк имеет право изъять землю у собственника и распоряжаться землей по своему усмотрению.