Ниже классом

В этих условиях девелоперы решили обратить внимание на принципиально иную аудиторию, чем до кризиса, — на покупателей со средним достатком, перед которыми стоит насущная задача по решению жилищной проблемы. «Большое количество девелоперов пересматривают концепции своих проектов, — заявляет Илья Володько. — В условиях изменившего рынка это является необходимым условием повышения привлекательности проектов, увеличения продаж и обеспечения экономической эффективности».

К примеру, если еще в прошлом году в КП «Беловодье» минимальная стоимость коттеджа составляла 2 958 тыс. руб, то в марте 2010 года покупателям был предложен новый «антикризисный» проект, стоимость которого составляет 1790 тыс. рублей. Удешевление достигается прежде всего за счет снижения площади объекта и размера земельного участка (117,9 кв. м ЗУ — 4 сотки против «антикризисных» 60 кв. м и ЗУ — 3 сотки). При этом изменилась и схема расчетов с покупателями — застройщики больше не работают на перспективу, а приступают к строительству коттеджа тогда, когда на него уже есть реальный покупатель. (КП «Исток», КП «Южный», КП «Солнечный» в Ростове-на-Дону).

Растет предложение и таунхаусов — домовладений на несколько хозяев. Участилась практика, когда «многоквартирные» коттеджи строятся прямо в черте города в частном секторе. Жилье в таких коттеджах высотой 3-4 этажа, с 15-20 квартирами, особенно на начальном этапе застройки, продается по крайне низким ценам. Так, в Ростове-на-Дону в базах агентств недвижимости встречаются предложения от 500 тыс. руб. Как правило, это квартиры площадью 20-35 кв. м. Однако большое количество проблем, которые сопровождают покупку такой недвижимости, приводят к тому, что наиболее крупные агентства недвижимости, которые дорожат своей репутацией, предпочитают отказываться от работы с такими объектами: «Несмотря на то, что такие объекты пользуются огромным спросом ввиду их низкой стоимости, наше агентство не работает с застройщиками многоквартирных коттеджей, — говорит Михаил Белов, руководитель отдела продаж АН „Титул“ (Ростов-на-Дону). — Основные проблемы: юридическая сторона и вопрос коммуникаций. Покупая квартиру в таком коттедже, покупатель становится не полноправным собственником, а лишь обладателем доли собственности. Признание права собственности затем приходится осуществлять в судебном порядке. Но главное, такие застройщики часто используют «серые» схемы при оформлении договоров, которые являются спорными с юридической точки зрения. Определенную проблему представляют и коммуникации: застройщик, как правило, получает разрешение на индивидуальное строительства с соответствующими нормами потребления газа, электричества, воды. В итоге вместо одной семьи в коттедже проживают 15-20 семей, что увеличивает нагрузку на коммуникации и приводит к сбоям в их работе». Кроме того, поскольку такие коттеджи строят мелкие застройщики, привлекающие средства в основном за счет продажи квартир на этапе котлована, риск того, что объект не будет завершен, очень велик. «Именно поэтому мы работаем только с тремя застройщиками коттеджей в Ростове, на счету которых уже есть реализованные проекты. Таким образом мы снижаем потенциальные риски своих клиентов», — рассказали представители АН «Лендлорд».

В целях снижения стоимости объектов застройщики вводят новые, менее затратные технологии строительства, например, строят коттеджи из пеноблоков, газосиликатных блоков, применяют технологии каркасного строительства и т. д. Несмотря на то, что по уверениям застройщиков, такие дома обладают рядом преимуществ по сравнению с традиционной кирпичной постройкой (меньшая себестоимость строительства, быстрота возведения, сокращение затрат на отопление и кондиционирование), к подобным нововведениям покупатели на юге России относятся с настороженностью. «Мы проводили специальное маркетинговое исследование на эту тему, — рассказывает Ольга Елманова, — и выяснили, что большинство потенциальных клиентов скептически относятся к новым технологиям строительства, считая такие здания чем-то вроде „домиков из картона“. По моему мнению, застройщикам необходимо задуматься о грамотном пиаре, уделять большее внимание информированию населения о преимуществах новых технологий, чтобы преодолеть определенный консерватизм, который сложился на юге. Тем более, что преимуществ действительно много». Вместе с тем опыт других рынков, например, Подмосковья, говорит о большой востребованности такого жилья. Так, по данным агентства «Миэль – Загородная недвижимость», в конце 2009 — начале 2010 года зафиксировано увеличение количества запросов на покупку жилья, возведенного по современным технологиям, по меньшей мере, в четыре раза.

По мнению Ольги Елмановой, есть еще один существенный фактор, который тормозит развитие коттеджных поселков в пригородах, отпугивая как клиентов с достатком, так и тех, кто ориентирован на эконом-класс. «Большинство таких поселков, по определению, расположены вне черты города, как правило, вблизи основных магистральных въездов в город. Однако посмотрите на Краснодар — утром и вечером в часы пик на всех въездах в город образовываются многочасовые пробки. Эта же проблема характерна и для Сочи, и для Ростова-на-Дону, в котором уже несколько лет в аварийном состоянии находится центральный Ворошиловский мост. Все преимущества жизни в пригороде практически сводятся на нет неразвитостью транспортных коммуникаций. Если эта проблема будет решена путем строительства, например, дополнительной системы дорожных развязок, привлекательность покупки недвижимости в пригородных коттеджных поселках возрастет в несколько раз».