Понятие, правовая природа, источники правового регулирования

Процесс осуществления предпринимательской деятельности неразрывно связан с необходимостью использования различного рода зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств другого имущества. Наличие спроса на определенное имущество у одних субъектов хозяйствования порождает его предложение другими участниками экономических отнощений. Вместе с гем, приобретение того или иного имущества в собственность не всегда является целесообразным по причинам отсутствия з нем постоянной необходимости, а также бывает невозможным в силу отсутствия необходимого имущества в свободной продаже либо по, причинам его высокой стоимости (нежилые здания, помещения). Указанные обстоятельства предопределили активное развитие таких экономических отнощений, как передача имущества одним субъектом хозяйствования (собственником имущества) другому субъекту хозяйствования (несобственнику) во временное владение и пользование либо только в пользование на условиях платности и возвратности. Процесс перехода необходимого для осуществления предпринимательской деятельности имущества от одних участников экономических отношений к другим на определенное время опосредуется гражданско-правовыми договорами, составляющими договорный тип "аренда", которыГ' относится к группе договоров о передаче имущества и включает в себя шесть видов договоров: 1. Общие положения об аренде. 2. Прокат. 3. Аренда транспортных средств, включающий в себя две разновидности: а) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем); б) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа). 4. Аренда зданий и сооружений. 5. Аренда предприятия. 6. Финансовая аренда (лизинг).

Арендные отнощения, опосредуемые названными договорами, наряду с куплей-продажей занимают одно из ведущих мест в процессе осуществления предпринимательской деятельности и относятся к наиболее часто заключаемым. В Республике Беларусь получили свое развитие лизинговые отнощения, возникновение которых опосредуется договором финансовой аренды. Из шести указанных договоров только один - договор аренды, порядок заключения и исполнения которого урегулирован нормами § 1 главы 34 ГК, может быть заключен как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями. Во всех остальных случаях хотя бы для одной из сторон договоры аренды являются предпринимательскими.

Для того, чтобы субъект хозяйствования имел право осуществлять предпринимательскую деятельность посредством заключения договоров аренды на принадлежащее ему имущество, при регистрации субъекта в уставе организации (свидетельстве о регистрации индивидуального предпринимателя) необходимо указать один из видов деятельности, предусмотренных ОКЭД в секции К под кодовыми

фуппами 70-74. В том случае, югда данную деятельность в качестве предпринимательской решил осуществлять уже зарегистрированный субъект хозяйствования, в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) которого отсутствует указание на соответствующий вид экономической деятельности, организация или индивидуальный предприниматель обязаны согласно норме п. 10 Положения о государственной регистрации до начала осуществления названной деятельности письменно уведомить соответствующие регистрирующий (по месту государственной регистрации) и налоговый (по месту постановки на учет в качестве налогоплательщика) органы о том, что они предполагают осуществлять деятельность, предусмотренную секцией К кодовыми фуппами 70-74 ОКЭД. Деятельность по передаче имущества на условиях аренды лицензированию не подлежит.

Вместе с тем, следует отметить, что передача имущества одним с;-*^ "v: ом другому на условиях платности и возвратности, т.е. на основании заключенного договора аренды во многих случаях предпринимательской деятельностью не является и, соответственно, при се осуществлении не требуется указание на данный вид деятельности в учредительных документах, а также не требуется предварительно уведомлять об этом регистрирующий и налоговый органы. Не будет считаться предпринимательской деятельностью разовая передача временно свободного имущества его собственником другому субъекту хозяйствования на условиях аренды, независимо от срока действия договора. Полученные от такой деятельности денежные средства следует учитывать как внереализационные доходы.

Правовой основой указанных общественных отнощений являются нормы главы 34 ГК "Аренда", а также нормы иных нормативных правовых актов различной юридической силы'^'.

Общее определение понятия "договор аренды" закреплено в ст. 577 ГК, согласно норме которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В приведенном определении отождествлены такие понятия как аренда и

Указ Президента Республики Беларусь, 4 января 1996 г № 9 "Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений находящихся в государственной собственности"; Указ Президента Республики Беларусь, 13 января 1998 г № 30 "О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности"; Указ Президента Республики Беларусь, 30 сентября 2002 г № 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности"; Указ Президента Республики Беларусь, 4 августа 2006 г. № 498 "О некоторых вопросах аренды государственного имущества"; Закон Республики Беларусь, 12 декабря 1990 г "Об аренде"; Постановление Совета Министров, 13 июня 1990 г, № 148 "О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, сдача которых в аренду или выкуп не допускается или офаничивается"; Постановление Совета Министров, 2 октября 2006 г, № 498 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г № 498"; Постановление Министерства экономики, 25 июля 2002 г № 162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружения и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности".

имущественный найм, значения которых в советский и досоветский периоды несколько различались (имущественный найм не предполагал использование арендованного имущества в целях извлечения прибыли).

В Республике Беларусь арендные общественные отнощения по их правовому регулированию следует разделить на несколько групп. В первую группу целесообразно включить отношения по передаче на условиях возвратности и платности любого имущества между субъектами предпринимательской деятельности частной формы собственности. К указанным отнощениям применяются диспозитивные нормы главы 34 ГК, допускающие самостоятельное моделирование сторонами договора аренды своих взаимоотношений. Вторую группу составляют отнощения, которые возникают в процессе передачи в аренду государственного имущества, а именно зданий, сооружений, нежилых помещений, оборудования и транспортных средств, находящихся в республиканской и коммунальной собственности. К указанным общественным отнощения в час-ги порядка передачи в аренду имущества, сроков аренды, порядка содержания и обслуживания имущества, а также в части определения ставок арендной пла-гы и оплаты услуг, предоставляемых арендатору арендодателем в процессе жсплуатации арендованного имущества (оплаты эксплуатационных услуг) применяются правовые нормы, закрепленные в приведенных выше специальных нормативных правовых актах. Данные нормы, являясь императивными, не допускают возможности выбора вариантов поведения арендодателем и арендатором и обязывают их строго следовать правовым предписаниям.

В целом, правовое регулирование арендных отношений на территории Республики Беларусь осуществляется таким образом, что позволяет участникам предпринимательской деятельности удовлетворять свои потребности в различном имуществе, необходимом для эффективного осуществления предпринимательской деятельности.

Правовая природа договоров аренды как договорного типа неоднородна. Причина, по которой государство предъявляет различные требования к арендным отношениям, заключается в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества.

Так, изучаемый нами договор аренды, порядок заключения и исполнения которого предусмотрен нормами § 1 главы 34 ГК "Общие положения об аренде", является консенсуальным, взаимным, возмездным.

1.2. Элементы договора

1. Стороны. Субъекты гражданского права, заключившие между собой договор аренды, являются его сторонами и называются арендодателем и арен да тором. Арендодателем называют сторону договора аренды, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование другой стороне. Арендатором называют сторону договора, получающую во временное владение и пользование либо только в пользование имущество, указанное в договоре. В качестве арендодателя могут выступать любые правосубъектные организации и физические лица, являющиеся, как правило, собственниками передаваемого в арен-

ду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендатором имущества могут выступать физические лица и организации.

Согласно нормам Указа № 498 арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений являются республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым здания, сооружения и нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа. Арендодателем зданий, сооружений и нежилых помещений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь, является указанный государственный орган или Государственное учреждение "Главное хозяйственное управление" Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация.

Рассматривая в качестве арендодателя и арендатора физических лиц, необходимо учитывать положения норм, закрепленных в ст. 25 и ст. 27 ГК.

2. Предмет. Предметом договора аренды согласно норме ст. 578 ГК могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуально определенным (условие о предмете договора аренда считается согласованным сторонами, если в договоре указаны данные, позволяющие точно установить передаваемое в аренду имущество).

Специальные требования к передаче во временное владение и пользование земельных участков установлены нормами, закрепленными в главе 8 Кодекса о земле, участков лесного фонда - нормами главы 11 Лесного кодекса. Нормами Закона от 5 мая 1998 г"^ определен перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды, заключаемого исключительно между государственными бубъектами.

Предмет договора аренды согласно норме ст. 584 ГК может быть обременен правами третьих лиц и, в частности, правом залога, сервитутом и т.п., о чем арендодатель обязан известить арендатора.

Особенностью всех договоров аренды, независимо от их вида, является то, что согласно норме ст. 593 ГК арендованное имущество подлежит возврату арендодателю после окончания срока действия договора в том состоянии, в котором оно находилось до заключения договора, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Указанная норма предопределила и соответствующие требования к предмету договора аренды - непотребляемое имущество, определенное индивидуальными признаками.

В том случае, когда в процессе эксплуатации арендуемого имущества арендатор создает новые вещи, т.е. продукцию, плоды, приплод и т.п., право соб-

И2

Закон Республики Беларусь, 5 мая 1998 г. "Об объектах, находящихся только в собственности государства".

ственности на указанное имущество, а также на доходы, полученные в результате эксплуатации арендованного имущества, согласно норме ст. 577 ГК во> никает непосредственно у арендатора.

Предмет договора аренды является его существенным условием.

3. Цена. Цена договора аренды состоит из суммы арендной платы, уплачива
емой арендатором арендодателю в соответствии с условиями договора. Размер
арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения согласно норме ст. 585
ГК определяются в договоре аренды на основании соглашения сторон. При этом
указанная норма позволяет заключать анализируемый договор и без согласова
ния условий о цене договора. В данном случае к договору аренды применяются
правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, а также условие
о ее размере, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах. Таким образом, для указанного договора аренды
условие о цене договора (об арендной плате) существенным не является.

Согласно норме п. 2 ст. 585 ГК арендная плата может быть установлена в виде: I) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Правовые нормы допускают сочетание указанных форм арендной платы или ее установление в иных формах'". Кроме того, норма п. 3 ст. 585 ГК предоставляет сторонам договора аренды право изменять условие договора о размере арендной платы как в большую, так и в меньшую сторону. Однако указанное изменение договорных условий возможно, по общему правилу, не чаще одного раза в год.

Арендная плата может вноситься периодически (например, один раз в месяц, один раз в квартал и т.п.) или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон.

Условие о форме и размере арендной платы отдельных видов имущества может быть предусмотрено нормами иных, кроме ГК, нормативных правовых актов. Так, при заключении договоров аренды производственных зданий, сооружений и помещений, оборудования и транспортных средств, находящихся в республиканской собственности, форма и размер арендной платы определяются в соответствии с нормами Указа № 498.

4. Срок. Согласно норме ст. 581 ГК срок, на который заключается договор
аренды, определяется соглашением сторон. При этом допускается заключение
договора аренды без согласования срока его действия (на неопределенный срок).
В данном случае правовые нормы предоставляют каждой из сторон договора пра
во в любое время прекратить договорные отношения с другой стороной, предуп
редив ее об этом за один месяц, а в том случае, когда прекращается договор аренды
недвижимого имущества, - за три. Приведенная норма является диспозитивной и
позволяет сторонам установить иной срок, до истечения которого сторона, по ини-

См.: Указ Президента Республики Беларусь, 15 августа 2005 г № 373 "О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь",

циативе которой прекращается договор аренды, обязуется предупредить об этом вторую сторону. Однако при заключении договора следует учитывать, во-первых, то, что в договоре аренды не может бьггь закреплено условие об отсутствии срока предупреждения о прекращении договора (иначе условие о сроке будет противоречить требованиям нормы ст. 581 ГК и согласно норме ст. 169 ГК считаться недействительным), а во-вторых, данное условие, в том случае, когда стороны его изменяют по отношению к закрепленному в норме ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК, должно соответствовать закрепленному в ст. 2 ГК гражданско-правовому принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений.

Согласно норме ст. 592 ГК арендатор, добросовестно исполнявший условия договора аренды, после окончания срока его действия имеет преимущественное перед другими лицами право заключения договора аренды на новый срок на равных с иными лицами условиях.

В том случае, когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращен, и ни одна из сторон не настаивает на его прекращении, данный договор согласно норме п. 2 ст. 592 ГК считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Форма. Договор аренды между физическими лицами на срок один год и менее согласно норме ст. 580 ГК может быть заключен в устной форме. Если договор заключается на срок более одного года либо одной из его сторон является субъект хозяйствования, договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме.

6. Права и обязанности сторон. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель, по общему правилу, обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в установленный в договоре срок, а если срок проведения капитального ремонта в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, ~ в разумный срок. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, арендодатель, по общему правилу, обязан принять в договор на оставшийся срок его действия наследника указанного фажданина, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Арендодатель обязан по письменному требованию арендатора, сделанному в установленный срок, перезаключить с ним договор аренды, если арендатор надлежащим образом исполнял условия договора.

Арендатор имеет право требовать передачи ему указанного в договоре имущества в обусловленные в договоре сроки вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков, вызванных действиями (бездействием) арендодателя. В том случае, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре или в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии с нормой ст. 369 ГК. Кроме того, арендатор имеет право потребовать: а) возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо б) рас- 128

торжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При обнаружении недостатков арендованного имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьщения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодагеля; в) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено правовыми нормами. При этом необходимо учитывать, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В том случае, если арендодатель не исполнит или ненадлежащим образом исполнит возложенную на него договором или правовыми нормами обязанность по производству капитального ремонта, арендатор имеет право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьщения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды по решению суда в случаях, когда: а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли бьггь обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с нормой п. 2 ст. 420 ГК.

Арендатор, по общему правилу, имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, по общему правилу, являются его собственностью. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведен-

ных арендатором без согласия арендодателя, по общему правилу, возмещению не подлежит. Улучщения арендованного имущества, как отделимые, тйк и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. Арендатор, по общему правилу, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании перезаключить договор аренды на новый срок. После прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором, или в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В случае передачи арендатору имущества с недостатками, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить указанные недостатки за счет арендодателя, имеет право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если имеющиеся в имуществе недостатки были им оговорень[ при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору, либо должну были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды по рещению суда после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости испол- • нения им вытекающих из договора аренды обязательств в разумный срок в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным наруще-нием условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; г) не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В том случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков, причиненных просрочкой возврата имущества, в части, не покрытой дополнительно внесенной арендной платой. Если условиями договора за несвоевременньй возврат арендованного имущества предусмотрена неустойка, убьггки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 130