Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом к оценке

Практическая часть.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Таблица 1

Год	Расчетная дата	Стоимость 1м общей площади, руб.
	01.10.05
	07.03.06
	03.04.08
	09.01.08
	04.09.09
	08.07.10
На дату	18 января 2011г.

Восстановительная стоимость объекта затратным подходом определяется по формуле:

Вст = S C

где:

Вст – восстановительная стоимость

S – общая площадь объекта

C – стоимость 1м

Вст = 74,6 25000 = 1865000 рублей

Расчет скорректированной стоимости 1м общей площади для исходного объекта оформляется в таблице.

Таблица 2

№ п/п	Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
	а) положительная	-
	б) отрицательная	+	0,95
	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
	а) социальные услуги удалены	+	0,95
	б) частичное присутствие	-
	в) присутствие всех соц-услуг	-
	УДАЛЁННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
	а) удаленные от центра районы	+	0,98
	б) районы, примыкающие к центру	-
	в) центр	-
	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
	а) трамвай	-
	б) троллейбус	+
	в) автобус	-
	г) все виды транспорта	-
	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
	а) далее 500	-
	б) в пределах 500	+
	в) в пределах 100	-
	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
	а) загазованность выше ПДК	+	0,95
	б) загазованность в пределах ПДК	-
	в) отсутствие загазованности	-
	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА
	а) север	+
	б) юг	-
	в) восток	-
	г) запад	-
	ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
	а) более 25	-
	б) 15 – 25	-
	в) 10 – 15	+	0,9
	г) 5 – 10	-
	д) 5	-
	е) на момент оценки	-
	МАТЕРИАЛ СТЕН
	а) деревянный	-
	б) панельный (крупноблочный)	-
	в) панельный утеплённый	+	1,08
	г) кирпич	-
	СЕРИЯ ДОМА
	а) «хрущёвка» малосемейная	-
	б) обычная	-
	в) «астраханский проект»	+	1,02
	г) спецпроект, «румынский дом»	-
	д) «воронежский проект»	-
	е) старый фонд	-
	ОТОПЛЕНИЕ
	а) центральное	+
	б) печное	-
	ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	а) центральное	+
	б) уличная колонка	-
	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	а) центральное	+	1,06
	б) титан	-
	в) колонка	-
	г) центральное и колонка	-
	КАНАЛИЗАЦИЯ
	а) внутренне	+
	б) уборная	-
	ГАЗ
	а) природный	-
	б) балонный	+	0,9
	ЭТАЖ
	а) первый	+	0,9
	б) 9-й и 8-й для девятиэтажного	-
	в) 4-й для 5-и этажного	-
	г) с 3-го по 6-й этажи для 9-и этажного	-
	д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного	-
	е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного	-
	ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
	а) смежные	+	0,967
	б) изолированные	-
	в) смешанные	-
18	ВЫСОТА ПОТОЛКА,м
	а) до 2,5	+	0,97
	б) 2,5	-
	в) до 3,0	-
	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв.м
	а) до 5,0	-
	б) до 8,0	+
	в)свыше 8,0	-
	САН.УЗЕЛ
	а) смежный	-
	б) раздельный	+	1,01
	ВАННАЯ
	а) в кафеле	-
	б) покрашена	+
	в) декоративная плитка	-
	БАЛКОН И ЛОДЖИЯ
	а) отсутствие балкона (лоджии)	-
	б) сушилка, балкон	-
	в) лоджия 3,0 м	-
	г) лоджия 6,0 м	+	1,05
	д) лоджия 9,0 м	-
	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
	а) деревянные	-
	б) дермантин, утеплённые	-
	в) металлические	+	1,1
	г) двойные	-
	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
	а) антресоли	-
	б) кладовая	+	1,01
	в) встроенные шкафы 3 кв.м и др.	-
	г) помещения для сушки	-
	ОСВЕЩЕННОСТЬ, %
	а) 100	+	0,95
	б) затемнённость 10-15	-
	в) затемнённость до 30	-
	г) затемнённость до 50	-
	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
	а) есть	+
	б) нет	-
	ОКНА ВЫХОДЯТ
	а) на улицу	-
	б) во двор	+	1,01
	в) на улицу и во двор	-
	ПОЛЫ
	а) доски	-
	б) линолеум	+	0,97
	в) паркет	-
	г) ковровые покрытия	-
	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
	а) хорошее	-
	б) отличное	+	1,03
	в) новое	-
	г) нужен капитальный ремонт	-
	д) нужен косметический ремонт	-
	ПРЕСТИЖНОСТЬ
	а) художественная отделка	-
	б) стандартная	+
	в) престижная	-
	Итоговый коэффициент		1,0253

Скорректированная стоимость 1 м общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

25000 1,0253 = 25632,5 руб.

Перечень строительных материалов, которые использованы при ремонте объекта.

Таблица 3

Наименова-ние мате-риалов	Коли-чество	Пло-щадь	Стоимость за еди-ницу, руб	Полная стоимость, руб	Доля установки работ, % от стои-мости	Стоимость материалов с работой, руб
Ручки дверные поворотные				1750,00		2625,00
Выключа-тели				270,00		405,00
Двери межкомнат-ные				11100,00		16650,00
Двери в ванную и туалет				1500,00		2250,00
Ванна				3000,00		4800,00
Раковина
Замок
Плитка потолочная		24,6		738,00		1180,8
Клей для плитки				475,00		760,00
Смеситель				700,00		1120,00
Стоимость материалов с учетом установки

С учетом данных таблицы 3 рассчитаем стоимость квартиры:

25632,5 74,6 = 1912184,5 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 31582,8 рублей.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

1912184,5 + ______-= 1495198,55 руб.

Определить величину накопленного износа.

Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.

Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости. Внешний (экономический) износ. Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

Величина накопленного физического износа определяется на основе:

1) анализа технического состояния конструкций жилого дома;

2) анализа технического состояния квартиры в жилом доме по тому же адресу; правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), а также на основании произведенного осмотра.

Таблица 4. Расчет физического износа здания.

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	4,00		0,20
Стены	18,00		0,90
Перегородки	6,00		0,30
Перекрытия	10,00		0,50
Крыша	6,00		0,30
Полы	12,00		1,20
Лестницы	6,00		0,30
Окна и двери	12,00		1,20
Отделка внутренняя	8,00		0,80
Санитарно-технические устройства	6,40		0,64
Электротехнические устройства	2,20		0,22
Итого			6,56

В результате проведенных расчетов (таблица 4) физический износ объекта составил 6,56%. С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

Сизн = Сквз (1 – 6,56 / 100)

Сизн = 1495198,55 (1 – 6,56 / 100) = 1397113,5

Сизн – стоимость объекта с учетом износа

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1397000 рублей. (Один миллион триста девяносто семь тысяч).

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

1) Проводится подробное исследование рынка с целью получения достоверности информации о всех факторах имеющих отношение к объектам сравнения.

2) Определение элементов сравнения и приведение по ним сравнительного анализа.

3) Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами с целью корректировок и выведением итоговой величины.

Таблица 5.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес объекта	ЦМР	ЦМР	ЦМР
Цена продажи	1,800	1,500	1,600
Площадь
Этажность	2/5	4/5	3/5
Местоположение	Одинаковое	Одинаковое	Одинаковое
Право собственности	Полное	Полное	Полное
Условие продажи	Льготное	Одинаковое	Одинаковое

Расположение квартиры на 1-м и последнем этажах, снижает стоимость объекта на 2%. Льготное условие продажи увеличивает стоимость объекта на 3%.

Данные из таблицы 5 следует перенести в таблицу 6, установить корректировки и рассчитать скорректированную стоимость объекта.

Корректировки – это экспортные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Если объект лучше аналога, то цена аналога должна быть увеличена (знак +), если оцениваемый объект хуже аналога, то цена аналога уменьшится (знак -).

Таблица 6.

Элементы сравнения	Единицы измерения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
№ 1	№ 2	№ 3
1)Цена продажи	Руб.
2)Право собственности			Полное	Полное	Полное
Корректировка	0%
Скорректированная цена	Руб.
3)Условия финансирования			Одинаковое	Одинаковое	Одинаковое
Корректировка	2%
Скорректированная цена	Руб.
4)Условия продажи			Льготное	Одинаковое	Одинаковое
Корректировка	3%		-54000
Скорректированная стоимость	Руб.
5)Условия рынка		Текущий момент	2 месяца назад	1 месяц назад	3 месяца назад
Корректировка	0,5%		+18540	+7500	+24000
Скорректированная цена	Руб.
6)Подъездные пути			Одинаковые	Одинаковые	Одинаковые
Корректировка	2%
Скорректированная цена	Руб.
7)Местоположение			Одинаковое	Одинаковое	Одинаковое
Корректировка	3%
Скорректированная цена	Руб.
8)Коммуникации		Все	Все	Все	Все
Корректировка	1,5%
Скорректированная цена	Руб.
		Физические характеристики
9)Количество этажей
Корректировка	%
Скорректированная цена	Руб.
10)Общая площадь		74,6			74,6
Корректировка	%
Скорректированная цена	Руб.
11)Использование		По назначению	По назначению	По назначению	По назначению
Корректировка	1,5%
Скорректированная цена	Руб.
12)Другие Улучшения		Нет	Лоджия	Нет	Нет
Корректировка	2%
Скорректированная цена	Руб.
Всего корректировок
Удельный вес
Стоимость удельных весов	Руб.
Стоимость объекта	Руб.

После внесения корректировок необходимо рассчитать их удельный вес для определения стоимости объекта. Для расчета удельного веса воспользуемся формулой:

Стоимость объекта сравнительным подходом составила ____ рублей.

Определение рыночной стоимости доходным подходом.

Подход с точки зрения дохода предоставляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход - _____ руб.;

Сравнительный подход - _____ руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1) Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать по полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2) Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

С учетом вышеизложенного, в таблице 7 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 7. (в %)

Показатели	Подход
затратный	сравнительный
Достоверность и полнота информации
Допущения, принятые в расчетах
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнктуру рынка
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта
Итого

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.)

V = V1 Q1 + V2 Q2

Где:

V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 - средневзвешенное значение доверенности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта:

V =

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Искитим, м-он Центральный, ул. Пушкина, д. 40, кВ. 51.

По состоянию на мая 2011 г., с учетом округления составляет:

______ рублей. ()

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.