Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с од­ной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, прояв­ляющееся в том, что любая экономическая система (например, предпри­ятие по изготовлению строительных материалов) предпочитает не изме­нять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сло­жившийся ассортимент товарной строительной продукции и т. п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, функционирование такого предпри­ятия становится более предсказуемым и стабильным. Однако, одновре­менно на предприятие воздействуют «возмущающие» факторы, объектив­но побуждающие предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т. д.). Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосох­ранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массовой застройки жилья).

Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершен­ствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними. Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каж­дой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффек­тивное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности. На рис. 1 представлена концептуальная модель экономики и управ­ления недвижимостью, где недвижимость выступает как экономическое благо, товар и источник получения дохода.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по дости­жению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимо­сти являются: стоимостные (денежные) цели — ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.); потребительские цели — достижение определенных материальных це­лей посредством реализации производственных задач (жилищное строи­тельство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.); социальные цели — социальная обязанность субъекта предпринима­тельской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реали­зация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные осо­бенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.)

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели.

			Внешние факторы
			Управление недвижимостью
			Интересы
			Государства	Кредитров	Потребителей
Факторы производства
Труд
Капитал		Недвижимость как:
Земля		Товар
Предпринимательство		Экономическое благо
Информация		Источник получения доходов		Земля, объекты недвижимости (здания, строения, сооружения)
Затраты	Процесс становления (производство)	Расширение, инновация, услуги
Планирование	Реализация	Эксплуатация
Интересы субъектов предпринимательской деятельности
Основные цели
Стоимостные цели	Потребительские цели	Социальные цели
Экономическая надежность
			Устойчивость
Риск						Доходность
Рис. 1.. Концептуальная модель экономики и управления недвижимостью

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникацион­ным процессом и в широком смысле может быть представлено как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

¨ анализ и постановка проблемы;

¨ поиск альтернатив решений;

¨ оценка и принятие решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено как процесс реализации проекта, включающий этапы:

проведение в жизнь выбранной альтернативы;

становление и контроль;

процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объек­та недвижимости.

Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, перера­ботке и передаче информации.

Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга

Функция принятия решений есть постоянно выполняемая задача в процессе управления системой сервейинга. Задача принятия решения в условиях риска применительно к системе сервейинга состоит из последовательности этапов, процедур и направлена на решение проблемной ситуации.

В процессе принятия решений формируются альтернативные (взаимо­исключающие) варианты решений и оценивается их предпочтительность. Оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей пре­дусматривает:

— оценку прогнозируемого воздействия альтернатив на достижение количественных и качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей ситуации с учетом внешних условий;

— моделирование последствий реализации альтернатив, основанной на объективном анализе и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение самих целей, мероприятий и ограниче­ний).

Конечным результатом задачи принятия решения является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений.

Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет ограничениям: ресурсным, правовым, финансовым, производственным и др.

Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечи­вает субъекту предпринимательской деятельности требуемый экстремум (максимум или минимум). Работать реальная система может в области допустимых значений (зона допуска).

Обобщенной характеристикой принятия решения является его эффек­тивность (например, интегральный показатель экономической надежности, уровень рентабельности и др.). Эта характеристика включает результат решения, определяющий степень достижения целей, отнесенный к затратам на их достижение. Решения тем эффективнее, чем больше степень дости­жения целей и меньше затраты на их реализацию.

Для субъекта предпринимательской деятельности в системе сервейинга задача принятия решений записывается в виде:

< Zj, Т, Q | Z, А, В, N, К, F, N*, R, Э" >

где слева от вертикальной черты расположены обозначения, описывающие известные элементы задачи, а справа — неизвестные:

zj	¾ Начало жизненного цикла объекта недвижимости — товара;
T	¾ Время для принятия решения;
Q	¾ Определение необходимых ресурсов для принятия решения;
Z=(Zi..Zn)	¾ Поиск и подбор альтернативных ситуаций, доопреде­ляющих общую проблемную ситуацию;
A=A1+A2+A3	¾ Первый уровень иерархии целей (A1 — стоимостные, А2 — потребительские, А3 — социальные цели);
B=(B1,…Bn)	¾ Множество ограничений;
N=(N1,…Nn)	¾ Второй уровень иерархии. Оценка альтернативных вариантов решения по степени достижения ими важнейших целей (ценность капитала, сроки и стоимость строительства, изменения занятости, возможность расширения строитель­ного производства и т. д.);
F	¾ Функция предпочтения субъекта предпри­нимательской деятельности;
K	¾ Критерий выбора наилучшего решения;
N*	¾ Оптимальное (наилучшее) решение;
R	¾ Проведение (реализация) в жизнь вариантной альтернативы;
Э”	¾ Определение результатов (эффек­та) реализации.

Содержание задачи и процесс принятия решения

Более подробно рассмотрим элементы процесса принятия решений. Решения, принимаемые в условиях определенности, исходят из суще­ствования в будущем конкретной ситуации с учетом факторов внешней среды. Причем эффект той или иной альтернативы решения может опре­деляться через однозначный уровень достижения одной главной цели. Оптимальным решением в этом случае будет альтернатива, которая при­водит к максимизации уровня достижения экстремально заданной цели при соблюдении установленных ограничений.

Если принимаемые решения исходят не из одной определенной ситуации во внешней среде, а из нескольких возможных ситуаций, то говорят о принятии решения или планировании в условиях риска и некоторой неопределенности внешней среды. Сумма оценок вероятности наступления ситуаций должна быть постоянно равна 1. В этом случае предлагается отбирать альтернативы по правилам нахождения оптимального решения, используя известные правила, например, критерий пессимизма или правило наименьшего риска (по Сэведжу), критерий максимума среднего выиг­рыша или критерий пессимизма-оптимизма Гурвица и др.

Вероятность события означает возможность получения определенного результата. Вероятность представляет собой трудную для формулировки концепцию, так как она может зависеть и от самой природы неопределенных событий, и от получения предполагаемых доходов.

Ожидаемое значение, связанное с неопределенной ситуацией, является средневзвешенным всех возможных результатов, где вероятность каждого результата используется в качестве частоты или веса соответствующего значения. В более общем виде, если два возможных результата имеют значения Х1 и Х2, а вероятности каждого результата Р1 и Р2 ожидаемое значение будет

V(X)=P1X1 + P2X2

Или

V(Х) =

(1.30)

Где

Р1	¾ вероятность того, что i-й результат будет иметь место;
Х1	¾ результат i-го варианта;
n	¾ номер вероятного результата.

Из формулы 1.30 видно, что величина риска определяется как произведение величины события на меру возможности его наступления. При анализе и оценке риска прежде всего исключают все нерациональные варианты Vn, так как в отдельных случаях может быть получен результат в виде единственного рационального решения. В общем случае необходимо из оставшихся рациональных вариантов выбрать наилучший V(x).

На практике, рассматривая стратегические проблемы, решения всегда принимают в условиях неопределенности и риска при соблюдении соответствующих ограничений.

Задачи принятия решений в условиях неопределенности непосредственно связаны с управленческими решениями. Для этих задач характерна большая трудность в получении достоверной информации, многообразие и сложность определения рисков на макро- и мезоуровнях. Принятие управленческих решений в системе Сервейинга соответствует условиям неопределенности и риска, поэтому излагаемый материал посвящен задачам именно этого класса.

Основные виды управленческой деятельности субъекта предпринима­тельской деятельности могут быть представлены как блоки или этапы операций единого процесса управления.

Конкретное содержание отдельных видов управленческой деятельности ученые-экономисты и практики определяют по-разному. Для системы сервейинга в процессе принятия решений выделяют четыре этапа: постановка проблемы, подготовка и формирование решений, выбор решения, выполнение решения.

На этапе постановки проблемы выполняются следующие процедуры:

— формирование и описание проблемной ситуации;

— определение времени, необходимого для принятия решения;

— определение необходимых ресурсов.

Этап постановки проблемы должен дать ответы на вопросы: какую проблему и в каких условиях нужно решать? когда нужно ее решать? какими силами и средствами будет решаться проблема? для кого эта проблема решается? чьи интересы найдут отражение в решаемой проб­леме?

На этапе подготовки и формирования решений выполняются:

— анализ проблемной ситуации;

— поиск и подбор альтернативных ситуаций;

— формирование и выбор альтернатив, подлежащих детальному изу­чению;

— формирование целей — стоимостных, потребительских, социальных;

— определение ограничений;

— оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей. На этапе выбора решений выполняются следующие процедуры:

— определение допустимых (приемлемых) решений;

— формирование критериев выбора решения;

— определение эффективных решений;

— определение единственного решения исходя из теории экономиче­ской надежности.

[1] Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000