Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
3.1.Организация и планирование текущего ремонта.
Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется система планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной периодичностью.
Работы по текущему ремонту проводятся для предохранения объектов от преждевременного износа. Здесь имеется в виду исправление разного рода повреждений в процессе эксплуатации, а также исправление мелких недостатков в первоначальный период службы и поддерживающий ремонт в заключительный период службы объектов.
Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или подрядными организациями.
По видам производимых работ различаются:
• текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объемам и стоимости;
• текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке.
К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке и покраске фасадов зданий и т.п. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 1.6. Этот вид ремонта является основой нормальной эксплуатации и повышения долговечности зданий. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому приложению 1.5..
Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются в договорах на обслуживание.
Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий.
Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.
В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должны осуществляться по смете эксплуатационных расходов.
Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75 - 1,0% восстановительной стоимости домов.
Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабжения, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т. п. Отсутствие планово-предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно-восстановительных работ.
По мере нарастания физического износа жилья, строений возрастает потребность в капитальном ремонте.
3.2. Организация и планирование капитального ремонта.
Важнейшей формой воспроизводства является капитальный ремонт, который заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства здания в целом.
Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капитальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, т.е. предусматривается одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства здания в целом. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ путем ремонта, замены и усиления конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.
Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.
При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении 1.7.
Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет: допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).
3.3. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт.
При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:
· ограждение опасных участков;
· охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;
• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств.
Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.
4. Реконструкция и модернизация жилищного фонда.
Возрастающая масса основных фондов жилищной сферы требует все более значительных ресурсов на ее содержание и совершенствование. В связи с этим с каждым годом повышается значение реконструкции и модернизации основных фондов жилищной сферы, особенно в крупных городах, обладающих огромным историческим и культурным наследием. Реконструкция направлена на возмещение физического и морального износа, но, в отличие от нового строительства, реконструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция рассматривается применительно к отдельным объектам или к совокупности основных фондов города: реконструкция центральной части города, жилого массива, части жилой и общественной застройки, реконструкция зданий, дорог и т.п. Реконструкция — это коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования.
Реконструкция жилых зданий — это комплекс организационных и технологических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят частичную или полную перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, приводя его в соответствие с действующими «данный момент нормативными требованиями, с установкой, если требуется дополнительного оборудования. Изменение объемно-планировочных характеристик здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначения. Представляя собой форму расширенного воспроизводства основных фондов жилищной сферы, реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилища, его комфортности и эксплуатационной надежности.
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. По своему содержанию это приведение в соответствие с современными требованиями эксплуатационных качеств и инженерного оборудования здания. В состав модернизации входят ограниченные объемы работ по перепланировке квартир, оснащение их недостающими видами инженерного оборудования, замена систем и конструкций на более совершенные и эффективные. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются, отставание качества существующего фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия модернизации направлены на снижение морального износа. Классификация проектных решений модернизации жилых зданий приведена в табл. 3.
Таблица 3
Дата публикования: 2015-02-17; Прочитано: 2755 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!