Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008 56 страница

Во-первых, основанием для обязательного внесения изменений в государственный контракт может служить лишь правомерное уменьшение бюджетного финансирования подрядных работ для государственных нужд. Если такое изменение бюджетного финансирования произведено без предусмотренных законодательством оснований и с нарушением установленного порядка, государственный контракт не подлежит изменению, а государственный заказчик должен нести ответственность перед подрядчиком за нарушение своих обязательств по финансированию и оплате подрядных работ.

Во-вторых, правомерное уменьшение бюджетного финансирования является обязательным основанием изменения государственного контракта в части сроков проведения подрядных работ, а при необходимости и иных условий. Следовательно, если подрядчик или государственный заказчик не пожелают вносить такие изменения, их контрагент вправе предъявить требование об изменении государственного контракта в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). Заинтересованной стороной на рассмотрение арбитражного суда могут быть переданы и разногласия, касающиеся отдельных условий соглашения об изменении государственного контракта.

В-третьих, приведенное правило включает в себя и определенное средство защиты законных интересов подрядчика в виде возможности возмещения за счет государственного заказчика убытков, причиненных изменением сроков производства подрядных работ.

Если иное не предусмотрено законом, изменения государственного контракта, не связанные с уменьшением бюджетного финансирования подрядных работ, осуществляются по соглашению сторон. Таким образом, по общему правилу исключается возможность изменения государственного контракта как по требованию одной из сторон в судебном порядке, так и путем односторонних действий даже в том случае, если право соответствующей стороны на одностороннее изменение условий обязательства предусмотрено в государственном контракте (п. 3 ст. 450 ГК).

Расторжение государственного контракта допускается всеми известными способами: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон; путем одностороннего отказа от договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Вряд ли это может быть признано разумным, имея в виду то значение, которое имеют государственные контракты на выполнение подрядных работ для государственных нужд в деле обеспечения потребностей государства.

§ 5. Договор участия в долевом строительстве

1. Юридическая природа договоров об участии в строительстве

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не вступают в отношения с подрядчиками на основе договора строительного подряда, а используют иные договорные формы, называемые ими договорами о совместной деятельности; о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта; об участии в долевом строительстве; договорами долевого участия и т.п. В судебно-арбитражной практике указанные договоры обычно объединяются термином "договоры на участие в строительстве" <1>.

--------------------------------

<1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.

В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность (ст. ст. 1041, 1043 ГК) <1>. Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных ГК договоров.

--------------------------------

<1> См.: п. п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56; Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 726 (автор главы - В.В. Чубаров). Подробнее об этом договоре см. также § 1 гл. 63 т. IV настоящего учебника.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Однако специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право России. Обязательственное право. С. 729.

Договор об участии в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры (п. 2 ст. 421 ГК), применяя общие положения ГК об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК) <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56.

Отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени порождало проблему незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) незавершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, а граждане и организации-дольщики теряли свои деньги. Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1> было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. По окончании строительства застройщик после государственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения) <2>.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.

<2> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 54 - 56.

Основные положения Концепции были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Согласно этому Закону, между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 40.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

2. Понятие и признаки договора участия

в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие.

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц.

Во-вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этих договорах см. гл. 61 т. IV настоящего учебника.

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику).

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку "объектом долевого строительства" ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

- о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

- об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);

- о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. ст. 19 - 21 Закона об участии в долевом строительстве);

- об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве);

- о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);

- о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).

Несмотря на то что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

3. Стороны договора участия в долевом строительстве

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник (участники) долевого строительства.

В качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). При этом Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о застройщике, представляющая собой одну из обязательных частей его проектной декларации, должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Она должна содержать следующие сведения:

1) о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика - юридического лица либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства застройщика - индивидуального предпринимателя;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, а также об органе, выдавшем эту лицензию, если лицензируемая деятельность застройщика связана с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

1) учредительные документы застройщика (юридического лица);

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибылей и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст. ст. 19 - 20 Закона об участии в долевом строительстве).

Деятельность застройщика подвержена строгому государственному контролю и надзору со стороны уполномоченных государственных органов, которые при выявлении различных нарушений в деятельности застройщика вправе применять к нему разнообразные меры административного воздействия вплоть до принудительной ликвидации застройщика - юридического лица либо прекращения предпринимательской деятельности застройщика - индивидуального предпринимателя в судебном порядке (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства - гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства - жилых или нежилых помещений. В этом качестве может выступать любой правоспособный гражданин либо организация, зарегистрированная в качестве юридического лица.

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (ч. ч. 7 - 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). При реорганизации юридического лица - участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. ст. 57 - 58 ГК.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации этого договора до момента подписания его сторонами акта о передаче объекта долевого строительства только после уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).

4. Заключение договора участия в долевом строительстве

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса).

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). Информация о проекте строительства должна соответствовать проектно-технической документации строительства и включать в себя следующие сведения:

1) о цели проекта строительства, объемах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектно-технической документации;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка, предоставленного застройщику на праве аренды, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектно-технической документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его описание, подготовленное в соответствии с проектно-технической документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости объектов долевого строительства (квартир, нежилых помещений), подлежащих передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, а также о технических характеристиках объектов долевого строительства в соответствии с проектно-технической документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества дома;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и передачи жилых (нежилых) помещений участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых будут участвовать в приемке построенного объекта;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы (ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве):

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства;

3) заключение государственной экспертизы проектно-технической документации;

4) проектно-техническую документацию;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя столь подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который в свою очередь должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). К их числу относятся:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику, который должен быть единым для всех участников долевого строительства (ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);

- цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве) <1>, а также сроки и порядок ее уплаты;

--------------------------------

<1> Представляется, что базовые критерии для определения цены и ставки платы за услуги застройщика могут быть дифференцированы в зависимости от категории объекта долевого строительства и его благоустроенности, но не должны отдаваться полностью "на откуп" застройщику.