Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Подходы к оценке недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению.

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов и даже одинаковые по названию факторы имею разное содержание.

Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости.

Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:

· для жилой недвижимости местоположение, прежде всего, это близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транспорта, к зонам отдыха, промышленным зонам;

· для розничной торговли местоположение – это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к аналогичным торговым предприятиям;

· для офисных помещений местоположение – это близость к престижным районам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.

Наряду с этим, каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.

Определение количественного выражения («цены») характеристик увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта – важнейшая составляющая работы оценщика.

Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.

Контрольные вопросы:

Какие экономические теории лежат в основе подходов к оценке стоимости недвижимости?

В чем отличия подхода к оценке от метода оценки недвижимости?

Почему затратный подход предполагает отдельную оценку земли?

Какова наилучшая сфера для применения сравнительного подхода?

Какие принципы лежит в основе доходного метода?

Что такое эффективный возраст здания?

Какие условия необходимы для определения рыночной стоимости недвижимости?

Совпадают ли понятия «стоимость в пользовании» и «индивидуальная стоимость»?

Если не выдержаны сроки экспозиции, то мы имеем дело с….. стоимостью?

Как вносятся поправки на условия сделки при использовании метода сравнительного анализа продаж?

Какая экономическая теория лежит в основе принципа остаточной продуктивности земли?

Что такое внешний износ недвижимости?

Что является критерием устранимости физического и функционального износа?

Почему при использовании затратного метода отдельно рассчитывается стоимость земли?

В чем недостатки метода прямой капитализации дохода?

В чем основные проблемы использования метода дисконтирования денежных потоков?