Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оцен­ки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов не­движимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как сво­бодные от застройки земельные участки, так и земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стои­мости земли является то, что любой земельный участок рассматри­вается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооруже­ниями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному ис­пользованию.

Для оценки стоимости земли могут применяться методы одно­го подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

Для оценки стоимости земельных участков используются сле­дующие методы оценки:

· метод сравнения продаж;

· метод выделения;

· метод распределения;

· метод капитализации земельной ренты;

· метод остатка для земли;

· метод предполагаемого использования.

К сравнительному подходу относится метод сравнения про­даж, к доходному подходу относится метод капитализации земель­ной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение ме тодов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов мо­жет содержать отдельные элементы всех трех подходов.

1. Метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования данного мето­да необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует исполь­зовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, гектар, квадратный метр земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных уча­стков осуществляется по следующим элементам сравнения:

имущественные права;

условия финансирования;

условия оплаты;

условия совершения сделки;

время заключения сделки с объектом-аналогом;

местоположение и окружение;

правовые и градостроительные ограничения по виду использо­вания и застройке земельного участка;

физические характеристики земельного участка;

доступные коммунальные услуги.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе по­следовательно, при этом последовательность корректировок не имеет значения. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяют­ся с использованием количественных и качественных методов.

При правильном определении и внесении поправок откоррек­тированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определе­но простым усреднением конечных результатов корректировок ка­ждого аналога.

2. Метод выделения.

Метод выделения применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участ­ка с находящимися на нем улучшениями. Основным условием при­менения этого метода является соответствие существующего ис­пользования земельного участка и расположенных на нем улучше­ний его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения.

Метод основан на предположении существования типичного соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений в каждой сфере рынка недвижимости. Метод используется при нали­чии данных о продажах застроенных земельных участков, анало­гичных оцениваемому земельному участку при условии, что из­вестно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Следует учитывать, что доля стоимости земли в общей стои­мости недвижимости может зависеть от достаточно большого коли­чества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажно­сти и ряда других факторов. Поэтому данный метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в ка­честве проверочного при наличии оценок, полученных другими ме­тодами.

4. Метод капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оцен­ки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения данного метода является возможность получения зе­мельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и ус­тойчивой величины ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Рас­чет производится путем деления величины земельной ренты за пер­вый после даты проведения оценки период на определенный оцен­щиком соответствующий коэффициент капитализации.

5. Метод остатка. Метод остатка применяется для оценки как свободных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как ус­ловно свободные при их наиболее эффективном использовании.

В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельно­го участка оценивается по формуле:

где - оценка рыночной стоимости земельного участка;

- чистый операционный доход, который генерирует весь объ­ект недвижимости;

- рыночная стоимость улучшений;

- коэффициент капитализации доходов от земли;

- коэффициент капитализации доходов от улучшений.

6. Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется пер­спектива развития - в настоящий момент или в ближайшем буду­щем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, ли­бо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимо­сти в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

Задача 6.1.

Стоимость здания с учетом износа (полная восстановительная стоимость ми­нус износ) - 1 228 500 у. е. Общий чистый операционный доход от объекта н имости - 725 760 у, е. Коэффициент капитализации для здания - 20%. Коэффи­циент капитализации дохода от земли равен 16% годовых. Требуется определить стоимость земли.

Задача 6.2.

На территории города построен объект, рыночная стоимость которого вме­сте с землей оценивается в 350 000 у. е. В ближайшем окружении с ним недавно были проданы три аналогичных застроенных участка: первый - 210 000 у. е., вто­рой - 250 000 у. е., третий - 460 000 у. е. Текущая стоимость улучшений на этих участках составила: на первом - 165 000 у. е., на втором -178 000 у. е., на третьем - 370 000 у. е.

Определить стоимость земельного участка в составе созданного единого объекта недвижимости.

Задача 6.3.

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости - земельного участка с расположенными на нем улучшениями - определена методом сравнения продаж и составляет 450 000 у. е. Оценщик определил восстановительную стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства) в сумме 350 000 у. е. Общий износ улучшений определен в размере 40%.

Определить стоимость земельного участка под зданием.

Задача 6.4.

Оценщик выявил данные о проданном земельном участке, аналогичном оце­ниваемому. Основные характеристики проданного земельного участка следующие.

Цена продажи - 25 000 у. е.

Площадь земельного участка аналогична оцениваемому.

Условия финансирования - использование взаимозачетов, которые дали удорожание участка на 5%.

Дата продажи - 4 месяца назад.

Рост цен на недвижимость - 2% в месяц.

Местоположение - на 15% лучше оцениваемого.

Топографические условия на 10% хуже, чем у оцениваемого.

Определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Задача 6.5.

Земельный участок приносит собственнику ежемесячный доход в размере 120 у. е. Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%. Определить рыночную стоимость земельного участка.

Задача 6.6.

На земельном участке расположен коттедж 1990 г. постройки. Общая пло­щадь коттеджа 260 м2. Нормативный срок эксплуатации объекта - 75 лет. Стои­мость нового строительства аналогичного коттеджа равна 800 у. е./м2. Аналогич­ный единый объект недвижимости был продан за 190 000 у. е.

Определить рыночную стоимость земельного участка под коттеджем.

Задача 6.7. Для оценки земельного участка площадью 700 м2 в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, имеющие следующие характеристики (табл. 6.1).

Характеристики земельных участков

Участок	Цена продажи, у. е.	Дата продажи	Площадь участка, м2	Инженерное обустройство	Геологиче­ские условия
		2 мес.		Аналог	3% лучше
		4 мес.		3% лучше	5% хуже
		6 мес.		5% хуже	8% лучше
		5 мес.		Аналог	Аналог

Рост цен на землю составляет 20% в год. Определить рыночную стоимость земельного участка.