Особенности государственной регистрации сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан и юридических лиц

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности:
1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона.
7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
8. Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.
Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Подобное извещение может либо вручаться под расписку, либо направляться заказным письмом с уведомлением о вручении. Указанный документ представляется на государственную регистрацию вместе с договором купли-продажи земельного участка.

Если приобретателем земельного участка на основании гражданско-правовой сделки является иностранный гражданин, иностранное юридическое лицо, лицо без гражданства, а также российское юридические лица, в уставном (складочном) капитале которого доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, договор купли-продажи земельного участка признается несоответствующим действующему законодательству. В государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный в результате подобной сделки, следует отказать (п.2 ст.2 и ст.3 Закона об обороте земель).

Однако право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может перейти к иностранному гражданину, иностранному юридическому лицу, лицу без гражданства, а также российскому юридические лица, в уставном (складочном) капитале которого доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, по наследству. В данном случае у указанного лица возникает обязанность произвести отчуждение земельного участка. В государственной регистрации права собственности на основании свидетельство о праве на наследство отказано быть не может.

На органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, возложены функции по контролю за соблюдением требования об отчуждении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае нахождения имущества в собственности иностранного гражданина, иностранного юридического лица, лица без гражданства, а также российского юридического лица, в уставном (складочном) капитале которого доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %. Так, если в течение года с момента возникновения права собственности на земельный участок собственник не проведет его отчуждение, орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 5 Закона об обороте земель).

Обязанность известить орган государственной власти субъекта Российской Федерации возникает у органа, осуществляющего государственную регистрацию, и в случае нахождения в собственности гражданина, его супруга и близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные граждан или его супруги близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции, составляющие уставные капиталы указанных юридических лиц, земельных участков сельскохозяйственных угодий, общая площадь которых на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации, превышает максимальный размер, установленный законом субъекта Российской Федерации.

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особенности государственной регистрации права собственности или аренды на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости. Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность: а) на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель); б) по рыночной стоимости арендатору земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель).

На государственную регистрацию перехода права и права собственности таким образом предоставляются:

1)документы, подтверждающие правоспособность заявителя;
2)документы о плате за регистрацию;

3) кадастровый план земельного участка;

Соответствующее решение органа местного самоуправления либо органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о продаже земельного участка (абз. 5 подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ) с обязательным указанием категории земель (п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ), которое должно соответствовать требованиям законодательства.